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2007天津土地市场全解析报告
上海厂房网 2008年02月05日09:55 搜房网
土地是房地产开发的命脉,城市土地供求状况,也直接影响着随后一段时期内房地产开发的走势。而天津作为环渤海经济圈内的核心城市,自实行招“拍”挂以来,正逐渐成为国内甚至海外房地产开发机构关注的重点。特别是近两年,进军天津、搭上滨海新区发展的快车,已成为新时期全国房地产开发的热点之一,因此2007年度天津的土地市场也就更加引人瞩目。

根据天津中原投资顾问部跟踪统计,2006年度天津市通过招“拍”挂方式出让的土地约为347万平米,规划总建超过600万平米。这对于一个年成交商品住宅达到一千万平米的城市而言,似乎并不能满足市场各方面的需求。

经过2006年一年时间的土地盘整,以及日渐增长的土地需求,在2007年度宏观调控的影响下,天津市土地供应量陡然增大。全年通过招“拍”挂方式出让的土地面积超过1500万平米,成交土地的规划总建面积超过2300万平米,高出2006年数倍。同时根据土地出让价值的统计,2007年本市通过招“拍”挂方式获得的土地出让价值约达367亿元,几乎相当于2007年天津全市财政收入合计的30.5%。而这其中还尚未包括大量的招商开发、合作开发、地铁城建等土地开发形式。

与2006年相比,2007年度天津市通过招“拍”挂方式出让土地更趋于向郊县地区集中,城市中心城区土地资源的稀缺性更加凸显,成交面积继续缩减,近郊四区、远郊县以及塘沽、开发区、空港区域土地成交量明显上升。

据天津中原投资顾问部跟踪统计显示,在2007年度通过招“拍”挂方式出让的土地中,约有40.4%集中于近郊新四区,42.8%集中于远郊县。随着滨海新区的有序规划和发展,对土地的需求量激增,其土地成交面积占比达到了14%。2007年天津市单幅出让面积在20万平米以上的14幅土地中,有12块都位于远郊县和滨海地区。而中心城区的成交面积仅占到成交总面积的2%,环比去年下降21个百分点。

2007年房地产市场中提到频率较高的一个词就是“政府保障”,国家宏观调控的主要方向除了进一步抑制投资过剩外,更是将调控的重点由“市场”转变为“政府保障”,实现这一转变最重要的手段的就是增加经济适用房和廉租房供应量,而土地就成为最重要的资源保证。根据天津中原跟踪测算,2007年天津市通过招“拍”挂方式共成交了11幅经济适用房用地,占地面积73.43万平米,约占全市土地成交总量的4.8%。可以预见,未来两到三年天津市保障性住房将会有一个比较大的放量,满足更多中低收入者的住房困难,这对于稳定社会秩序起到积极的作用。

2007年房地产市场中另一个频繁出现的词汇就是“囤地”,这也是中央政府着力调控的又一重点。反映到具体的土地市场来看,土地囤积又衍生出两个关键词——“外来开发商”和“高价土地”,这二者往往是相伴出现的。近两年,随着国内一线城市房地产开发日渐饱和,以及天津作为环渤海经济圈中心地位的逐步确立,越来越多的外地开发商把目光聚焦到天津,纷纷展开在天津的圈地战略,使得天津土地交易市场的竞争日趋白热化,恒大地产、富力地产、碧桂园等在天津土地市场均有所斩获。

根据天津中原投资顾问部跟踪测算,2007年外地开发商通过招“拍”挂的方式在天津取得了超过670万平米的土地,约为天津市全年土地成交量的44%,成交金额更是占到了全市土地出让收益的59%。

外地开发商的源源涌入为天津房地产市场注入了活力,同时也带来了压力。尤其是在土地竞争方面,外地开发商是八仙过海各展其能,一些大牌开发商更是凭借其强大的融资能力不惜高价征地,使得天津的地价不断水涨船高,本土中小开发商的生存空间受到挤压。2007年8月份,深圳振业集团拍得的一块土地就创出了天津市土地成交楼面价的最高纪录,达到了8800元/平方米,一时间,房地产市场出现了面粉贵过面包的奇特的现象,天津市的房价也在地价的带动下加快了上涨的速度。

2007年末,有鉴于囤地现象已严重扰乱了土地市场的正常竞争,国家陆续出台政策打击开发商囤地。随着这些政策的实施,天津市场上的旧有囤积性土地有可能将在2008年陆续开工建设,加之两年来预计供应的土地,这将为未来数年天津房地产市场提供一个充沛的供应,或可使房价的上涨速度有所放缓。

纵观2007年天津土地市场的发展状况,我们可以看出其成熟中带着激情的一面。土地不单是房地产业发展的命脉,更是关乎民生的一条命脉。2008年1月天津市国土资源局进行了第一次经营性用地集中发布,包括33宗共358公顷土地,其中的73%将用于普通商品住宅的建设。此外,2008年天津市还将计划建成230万平民的保障性住房,市内六区开工建设经济适用住房192万平方米。由此可见,天津市的土地建设和供应结构与城市总体规划以及政府决策之间的联系已经更为紧密,也更为合理。

目前,国家对房地产市场的调控主要聚焦在土地市场,经济、金融、法律以及社会舆论等多种手段同时并用,土地市场正处于风口浪尖的敏感之地,一些拥有大量土地而资金日趋紧张的的开发商也如坐针毡。土地价格是房价的“晴雨表”和杠杆,如何更好的对土地进行监管与利用,促进房地产业健康发展,不单是政府关注的焦点,也是摆在众多房地产开发商面前的一道必答题。
稿源:搜房网
编辑:厂房招商网
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