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郑伟元:中国工业地产的发展状况
上海厂房网 2008年03月24日14:23 和讯网
郑伟元:女士们,先生们,大家早上好。很高兴能参加这个峰会跟大家交流一下我对这个工业用地的认识。需要说明的是,我不代表任何的官方,我只谈一下我个人对中国当前的中国工业用地的基本认识。

我首先谈一下中国当前的发展趋势,大家知道从1978年之前,中国实行改革开放政策到今年已经30年了,中国经济保持了长期快速的发展,从78年到2006年GDP年均增长9.2%,2003-2006年年均增长达到了10.4%,现在中国的GDP总量已经位居了世界第三位。

中国的工业化、城镇化快速发展,1978-2006年,城镇化水平从17.9%增至43.9%,并部分成为全球最主要的制造业大锅合出口大国,友人把中国称为“世界工厂”。在这种情况下,随着中国经济的快速发展,中国的人地矛盾越来越突出,危及中国的可持续发展。

首先是包括工业在内的各项建设占用大量土地包括耕地,1996-2006年年均占用优质耕地20多万公顷,对于中国的粮食安全产生了威胁。大家知道中国是一个13亿人口的大国,而且中国的人口还在持续的增加。因此各项建设占用的大量的耕地,对粮食的保障是很大的威胁。

城镇及工业用地粗放、浪费严重,如开发区用地,从2003年以来,中国政府对开发区进行了清理和整顿,从2004年的数据来看,中国的开发就有6866,规划面积达到了3.5万平方公里,超过了现有的城市用地的总量。

中国的工业用地单位的面积产值和发达国家差距很大,有一些专家的分析,中国的工业用地产出只有西方发达国家的几十分之一。从发展趋势来看,各项建设和工业用地的需求非常的大,供需矛盾非常的突出,并且有进一步加剧的趋势。

分析原因,首先是中国人口多,人均土地特别是耕地少客观国情,到目前为止没有改变而且还有进一步加剧的趋势。从客观上进,中国现在处于经济社会、工业化、城镇化快速发展的阶段,土地非农化加快。中国的产业结构,高新技术产业不够发达,工业用地多。据建设部门的恩统计,中国的城镇中人均工业用地比发达国家多十多平米,我们人均是25平米左右,这些年虽然人均工业用地有所下降,但是比发达国家仍然要高出十多平米。现在我们的政府职能还需要进一步的转变,这方面的问题大家都非常的关注,也有很多的研究,最近中国正在开“两会”,大家都在讨论这个问题。由于中国各级政府把经济发展放在重要的位置,在用地上应该说存在着很多无序的竞争,我后面会谈到。

针对存在的问题,中国中央政府从可持续发展的高度,提出了科学发展观,构建资源节约型社会和环境友好型社会,在土地管理方面,提出要实行世界上最严格的土地管理政策,把土地政策和金融政策一起作为国家宏观调控的重要手段,这是世界各地都是没有的,把土地政策作为宏观调控的重要的手段,提出确保18亿亩耕地。在工业用地方面,制定了实施了一系列的政策。中国的根本出路是节约集约用地,这成为全中国人的共识。

下面我向大家介绍一下工业用地现行的政策,我主要从几个方面,首先是从规划计划方面。

中国政府主要是通过五级的土地总体规划,是从全国国家级、省级、市级、县级、乡镇级,五级土地利用总体的统计,从宏观到微观,到乡镇一级相当于控制的规划,是比较微观的。对工业用地规模、结构、布局、时序进行引导和控制,工业项目建设必须符合土地总体计划和土地利用年度计划,通过统筹规划,尽可能避免的工业项目的盲目投资和低水平重复建设,减少土地和资金浪费。

另外一方面政策是供地的政策,我首先要进行预审和审查,目前这三项过程国土资源部土地管理的重要的三项制度,预审是指在项目的可行性研究阶段,审查是在立项之后报批用地,预审和审查的依据主要是土地利用总体规划和年度计划,第二是《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》项目,第三是《工业项目建设用地控制标准》,此外还有一些相关的政策和要求。

2006年12月国土资源部和国家发展改革委员会联合发布了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,之前1999年也曾发布两目录,与1999年版相比,2006年版是在《产业结构调整指导目录》基础上指定的。属于淘汰类项目一律禁止用地,对限制类的项目,分两种情况,如电解铝没有限制条件的,禁止供地。有限制条件的,增加用地条件。

2008年1月31日,在2004年开始试行的基础上,国土资源部正式发布了《工业项目建设用地控制指标》,明确提出不符合本指标要求的工业项目,不予供地或对项目用地面积予以核减,编制工业项目供地文件和签订用地合同时,必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公机生活服务设施等相关的违约责任。

土地的取得,在供地的政策方面。首先应该是预审和审查,另外是在土地取得方面。2007年12月,国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价标准》,规定:工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。近几年,一些地方竞相压低地价甚至零地价出入土地,不仅导致工业用地低成本扩张,也造成国有土地资产流失,损害农民的土地财产权益。标准分15个等别,基本反应了区域差异,体现了区域土地利用政策。基本体现了中国东中、西部的土地的差异。最高价和最低价相差了14倍,也体现了区域的土地政策,并且有利于在促进项目想优质区域的集中。

监管和考核,工业用地主要的政策按照我的理解是三个方面,一个是规划、计划,二是供地,三是批后的监管和考核。过去国土资源系统对监管重视的不够,过去比较重视在审批方面强化管理,今后还要进一步的对批后进行监管和考核。2008年1月7日,国务院关于促进集约用地的通知,我们也叫国发3号文,明确的提出要加强监督检查,全面落实节约集约用地的责任,主要包括几个方面:一个是建立健全土地市场动态监测制度,要对土地出让合同划拨决定书的执行实施监管,要及时向社会公开供电计划和实际开发利用情况等动态信息,国土资源部门要对土地的供应和开发利用情况进行定期的评价分析。二是要完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地土地合同划拨决定书的情况作为验收竣工的一项内容,没有国土资源部门的检验意见和检查检验不合格的不得通过竣工验收,这是刚刚出台的国务院3号文的规定。三是要加强各类土地变化状况的监测,要运用摇杆和现代技术的手段,做好年度土地变更的调查,建立土地现状数据库,全面掌握土地的变化的状况。四是加强对节约集约用地的监管,要把企业的违法用地闲置土地的信息纳入有关部门的信用信息,基础数据库。金融机构对房地产项目超过出让项目合同约定的动工开发满一年的,完成土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业应该审慎贷款和核准融资,从严控制暂期贷款,对违法用地不得提出贷款和上市融资的,违规提供贷款和核准融资的要追究相关人的责任。

同时在监管和考核方面也制定了一系列的经济的政策。提出现有的存量的建设用地的效果,主要有几个方面,一个是严格执行闲置土地的处置政策,国务院规定土地闲置满两年应该依法收回,重新安排使用,不符合收回条件的,应该采用等价置换、安排临时使用等等,充分的利用。土地闲置满一年不满两年按出让和划拨出让价款的20%,增收土地闲置费,对闲置土地特别是闲置房地产要增缴增值地价。二是制定了鼓励的政策,鼓励开发利用地上地下的空间,对现有的工业用地在符合规划不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的不再增收土地价款。对新增工业用地要进一步的提高工业用地的空置指标,厂房建筑面积高于容积率面积指标部分不再增收土地价格。三是鼓励开发区提高土地利用效率。前面的提高中国的开发区过去在一定的时期存在着一些问题,国务院3号文明确的规定,国土资源部要研究土地的状况,用低效益和土地管理绩效的评价指标体系,加快评估工作,凡评估达到要求通过国家审核通过的开发区,确实扩区的可以审核依法依归设立的开发区或者利用符合规划的现有的扩区,对符合布局集中、产业集聚、用地集约的要求的国家级开发区优先安排建筑用地。

总结:

一、中国目前正处于工业化、城镇化加速发展的时期,城镇、工业和交通等基础设施建设占土地是必然的,预计结合一个时期建设用地需求不仍将处于较高水平,据分析到2030年左右人口、城镇化、工业化将陆续达到高峰。2030年建设用地才会有所下降。这是我们的客观现实,这是中国政府、中国人民必须面对的。

二、基于中国的现实和中国的国情,实行最严格的土地管理制度,促进工业用地等各项建设用地的节约集约利用,是特殊国情、特定发展阶段下的必然选择。

三、从2003年以来,中国中央政府不断的强化土地管理,2003年提出了土地参与宏观调控,把土地和金融并列为两大“闸门”,2004年发出了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,2006年发出了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,2008年又发出了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,在工业用地方面也提出了一系列政策措施,预计今后一个时期主要还将是“严”。

谢谢大家。

大家有问题可以提问。

提问:我是珠江恒昌房地产土地咨询有限公司,请问,中国政府对工业房地产用地从时间和空间上有没有统一的规划,如果有的话,目前以珠三角地区很多工厂迅速的撤出,造成很多厂房的空置,是不是中国政府计划当中的事,如果你对我的问题回答没有的话,请您对中国工业用地的时间和空间上的规划,谈谈它的必要性?

郑伟元:中国的工业用地首先体现在五级规划,对工业用地的规划、规模、用地,这也是一个重点,中国在土地规划方面有一项很严格的做法,主要的控制指标是从上到下,层层分解下的,这是约束性的。对于珠江三角洲的的问题,我们也很关注,在编制各级规划的时候,我们始终对珠江三角洲的规划,我们认为现在的工业用地所占的比重是太高了,包括各项的建设,包括对生态环境都造成很大的威胁,在我们的规划和安排中已经有计划的对珠江三角洲进行优化和调整,优化生产用地,调整生产用地,改善生态环境和生活空间,这是我们在规划计划中已经做的工作了。广东省也采取了很多的措施,包括在珠江三角洲和其他的一些欠发达的地区,共建产业园,这是规划当中的事。

另外还有其他方面的因素,造成很多的外资企业离开,首先是劳动力的成本提高,在其他的地区也出现了这种情况。另外,这里也有环境的因素,珠江三角洲,很多地方的建设用地的比重已经超过了50%,已经严重的影响了生态环境。我个人认为这是企业选择的很重要的因素之一,我们注意到这个问题,我们目前正在编制的各级规划已经在计划中了,这是很重要的问题。

提问:我是上海张江高科技园区,我想问一个关于工业用地的土地的用途和它上面建造房屋类型的问题,在我们高科技发展的过程中,我们的主导产业是以软件、高科技企业和研发中心为主,按照现在的规划和土地用途的要求,土地工业建的厂房类型的房屋,我们的规划部门是不是认为这种研发中心和软件公司是属于厂房性质,是不是可以建在工业用地上,还是属于办公楼的性质,应该建在商业用地上?

郑伟元:这是很有意思的具体的工作中遇到的问题,我个人认为研发中心和厂房用地并不矛盾,现在使用的中国土地用途的制度,最主要要控制的是农转用,在城市中对工业用地转商业用地,这几项大的用地的转换,会带来利益重大的变化,这应该是视作是改变用途,按照有关的规定缴纳相应的补交有关的税费。具体的情况,有的我还不是非常的清楚。

提问:刚才您在演讲中提到一个问题,现在国家鼓励开发区提高土地的利用率,但是我们经常会碰到一些问题,在碰到一些市政工程中,比如说环境建设,周边的土地一般都会强迫降低1以下,降低了我们对土地的容积率利用率,您有什么建议,我们开发区如何面对这样的问题,或者您可以预测一下将来政府对这样的规定会做一些什么调整?

郑伟元:这也是一个很有意思的问题,我个人认为,鼓励提高容积率,应该是在有一定的前提限制,不影响当地的环境,很多的市政工程对周边的容积率是有限制的,我个人认为目前这种限制,地方的具体的规划限制是合理的,所以我个人认为能够提高容积率也不是绝对的,是在能够提高的情况下不构成很大的影响,具体的情况因为我不是很了解张江高科技园区的具体情况,所以我也不敢多说。因为在中国详细的规划控制是有城市的规划部门,我在这个报告中说到了规划计划,其实中国也有很大的问题,我们现在几个的规划,几个部门在编制规划,有时候也会出现一些交叉矛盾的地方,对实际的用地造成不利或者不方便的地方。我个人觉得,中国在今后的发展中会逐步的解决这些问题,现在但是都关注改革,我个人觉得这今后也是一个方向。

提问:上海第一财经研究院,我们可以看到上海和北京一线城市的工业地产地块是比较少的,而像重庆和成都地块比较多的,刚才您谈到我国有五级的土地规划,今后我国在这种规划中是不是会偏重二三线城市,北京和上海的工业地块上做创意工业园区大一些,在内地园区偏重制造业。

第二个问题,我上海的一个同事提的问题,现在在上海很多工业园区里面2.5产业或者是第三产业所占的比重逐渐的增加,工业地块开发的物业来看第二产业的比重应该更大一点,我想了解一下,国家对这方面规划会不会有调整?

郑伟元:首先我声明一下,我不是鞠建华司长,他因为工作的原因没有来。

我回答第一个问题,这些年我们都注意到通过产业结构的调整,土地的置换,上海、北京这些地方产业结构正在升级,发挥优势,向第三产业金融服务业发展,这是发展的规律。从国家的规划引导、政策引导方面,应该是朝着这方面引导。至于中西部的一些地方,现在国家同时还在编制功能区的规划,这要根据一个地区的资源的承载力等各方面的条件,对不同的区域制定不同的政策,优化开发区、重点开发区、禁止开发区和限制开发区四个区域,按照目前我对规划的了解,像上海和北京的地区都属于优化开发,我们要对用地要进行优化调整。一些中西部地区现在属于资源条件有一定的发展潜力的,属于重点的开发地区,今后对这些地区包括在产业的法在用地方面可能会予以适当的重视。

回答第二个问题,和第一个问题有点类似,我听的不是很清楚,上海、北京大都市区,发展第三产业是产业结构升级、产业发展的必然的趋势。所以从规划的角度来说,我们要对这个趋势加以引导,首先是顺应这个规律,要引导向这方面发展。
稿源:和讯网
编辑:厂房招商网
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