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杨再平:中国工业地产市场信融资渠道的展望
上海厂房网 2008年03月24日14:27 和讯网
钟彬:下面有请中国银行业监督管理委员会研究局副局长杨再平同志发言,由于杨局长有事没有到现场来,所以我们有请郭灿宇先生来宣读他的演讲稿,他演讲的题目是“中国工业地产市场信融资渠道的展望”。  

郭灿宇:大家好,我今天代杨再平副局长宣读他的演讲稿,他演讲的题目是“中国工业地产市场信融资渠道的展望”。

我介绍的有四点,第一,工业地产需求旺盛,第二工业用地价格增长态势明显,第三国内外工业地产传统融资渠道,第四是国内工业地产新融资渠道展望。

工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库、和工业研发楼宇等,根据国内外工业地产开发经验主要是以下四种模式:工业园区开发模式,主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。关于第一块工业地产需求旺盛以及第二块工业用地价格增长态势明显这两块内容,因为上午包括国土资源部的郑博士等专家都做了详细深入的阐释,在此我就不多说了。

随着全球产业结构调整,国际产业转移及中国经济高速发展,带动我国工业地产需求上扬。主要因素有廉价的劳动力资源,庞大的国内市场规模,持续快速的宏观经济增长,工业企业的产值提高,企业效益的增加以及积极优惠的吸引外资政策等。

第二,工业用地价格增长态势明显。

随着国家相关产业政策以及工业用地政策的出台,工业用地出让最低价标准的出台,工业用地实行招牌挂市场化的操作模式,导致工业用地的稀缺性显现,工业用地的价格将呈现明显的增长态势。这两块内容我就不展开讲了,这有一个图表,是来自中国土地市场网的,表明了工业用地近几年平均的价格水平和发展趋势。

第三,国内外工业地产的融资渠道。

1、成熟市场的工业地产融资渠道,在美国,工业地产行业的金融主体具有多元化的性质,各种类型的金融机构都有兴趣参与到工业地产开发和经营这个充满机遇和挑战的动态过程中,进行债务或者权益投资,不同的投资主体带来了不同性质的融资方式,拓展了融资渠道,主要融资渠道包括商业银行、养老基金、辛迪加、工业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款等。

2、目前国内工业地产主要融资渠道。我国房地产市场起步较晚,工业地产发展又晚于住宅地产的发展,和住宅及商业地产一样,银行进贷一直是工业地产最主要的资金主要来源,主要原因有:一在我国资本不发达的情况下,银行贷款仍然是企业资金的主要来源,根据平衡理论,企业最佳融资结构应该在企业负债收益和负债成本中取得平衡,在我国资本债务市场中,对企业最有利取得的负债就是银行贷款,虽然近几年贷款成本开始增高,但还是和发行企业债券相比优势仍然很大。二是我国资本市场完善还需要很长一段时间,我国大多数房地产企业自有资金不足,内燃融资比例很小,依赖于银行的扶持,除银行贷款外,上市融资也成为部分开发商融资的选择,截至2007年底有11家工业地产企业实现上市公司,此外也有部分开发商通过信托公司发行信贷产品筹集资金,如2006年9月份成都庆阳工业建筑发展有限公司通过恒平信托发行了规模为1亿元,最长期限为三年的信托产品,用于庆阳工业集中发展区东片区道路管网基础设施的建设。

第四,国内工业地产新融资渠道的展望。

近年来,随着央行进一步上调商业存款准备金率,国内各主银行明显感受到银跟紧缩压力,为确保融资成本,确保资金链的使用安全,提高资金使用灵活性,各类房地产企业都在不断探索新的融资渠道,由纯粹的依赖银行贷款逐步向银行贷款向创新融资,间接融资和直接融资相结合的方向发展。房地产投资信托基金IPO股权融资等成为房地产企业新的选择。此外,保险公司、信托公司、基金公司都跃跃欲试,希望通过工业地产投资资金、信托等金融产品为工业地产企业打开一条畅通的融资渠道。

结合国内新的发展现状,本人认为下面几种将成为工业地产新融资渠道的选择。

1、房地产投资信托基金简称REITs,香港证券及期货监察委员会在2003年8月1日公布房地产投资信托基金守则中解释到,房地产投资信托基金是以信托方式组成,主要用于房地产项目的集体投资计划,有关基金向持有人提供来自房地产的租金收入的回报,房地产投资信托基金通过出售基金单位获得的资金,会根据组成文件加以运用,以及在投资组合类维持管理及购入房地产。从这个概念可以看出,REITs是一种集体投资计划,其利润来源房地产本身租金收益,是在设立之后可以再投资的发展平台,REITs注有融资规模较大,风险较小,可长期发展,可再融资的优势。在海外REITs是指在交易所上市,专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资的计划,它不仅为工业地产的发展提供了银行外的融资渠道,而且为投资者提供了稳定收入、风险较低的股权类投资产品,目前在美国全境有300多家REITs公司股票在证交所挂牌交易,市值达四千多亿美元。2005年12月21日越秀投资,持有的越秀承建REITs在香港成功挂牌,募集到约18亿港元资金,成为内地第一支REITs在香港上市。但由于产品制度法规等多方面原因,之后绝大多数开发商尝试发行REITs未果,但从长期来看REITs这种高端的地产金融模式可能会成为未来工业地产融资的主渠道之一,REITs在我国还属于新生事物,现有法律税收制度等方面对房地产投资信托的具体实施将形成障碍,因尽快通过试点,完善相关创新机制推动REITs在中国实施,促进工业地产融资渠道多元化。

2、商业抵押担保证券(CMBS)这是一种商业证券化的融资方式,是将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程以债券形式向投资者发行,CMBS价格通常根据评级机构的评级来确定,投资银行在参考评级之后,确定最终的发行价格,并向投资者发行,运营良好的物业例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS资产。因为他们都能产生稳定的现金流的有形不动产。2006年9月大连万达携手澳大利亚麦格理银行通过CMBS成功融资1.45亿美元,成为中国内地首批商业地产资产证券项目,CMBS拥有发行价格低、流动性强、放贷人多元化,对母公司无追诉权,在释放地产价值同时也能保持未来增长潜力的优势。1999年3月以来,美国市场上CMBS的发行量远远超过了REITs,美国资产证券化整个市场分不中CMBS成为仅次于信用卡,债券排在第三,约占市场6%份额,REITs仅占3%,排名第七。但这并不表示CMBS可以替代REITs的市场地位,CMBS、REITs虽然他们都是以基金形式存在的融资主体,但面对投资者是完全不一样的,REITs销售对象主要是个人投资者,CMBS主要是机构投资者,REITs是一种针对不动产的权益性基金,必须拿出实体的资产才可以进行资产证券化,一般要求上市。而CMBS属于批发基金,有风险判断和承担能力较强的机构投资者,以有限合伙的形式出资,是不上市的基金主体。

3、当前中国发展CMBS还有很多障碍,首先CMBS落实需要有健全的信息披露制度,其次,CMBS也将遭遇到法律上的难题,2005年11月出台的《金融机构信贷资产证券化试点监管办法》,使CMBS在中国具备了初步的法律框架,但并不表示CMBS在中国就畅通无阻,CMBS需要良好的信用评级制度及良好的信用评级机构。此外资产难以被标准化也是阻碍CMBS发展的重要原因之一。国内的CMBS要成功的发展起来,需要银行、政府、保险公司、评级机构等各方面积极培育,大力推动。没有健全的法律制度为金融自有化、金融创新保驾护航是不行的。以多种方式实现融资,增加了开发商的选择空间,开发商在工业地产开发各级需要的时间、用途性质不同,银行无法满足这种特殊要求,信托公司则是比较好的选择,但由于信托产品先天具有局限性,又受到严格的政策管制,现阶段尚不能完全满足工业地产金融市场的创新要求。

4、工业地产投资基金,近年来随着市场需求扩大,类基金类的工业地产投资公司,工业地产私募基金等多种业务应运而生,工业地产投资基金开始吸引越来越多的国内开发商和投资银行家的注意,同时工业地产投资基金以分散投资、降低风险为原则,在工业地产企业的投资不会超过基金进资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权,基金一般是以两种投入方式,一个是债券方式投入,当企业不具备银行融资条件时,支持企业交付土地出让金等相关费用,待企业以土地抵押取得银行贷款后选择退出、取得退出或者不退出。第二种是以股权和收购的方式进入,在企业优质项目最需要资金或临近销售的时期,以股权介入或者收购的方式注入基金和理念。由于工业地产企业资金需求量大,一些工业地产企业也根据各自资源优势涉足接待型的股权投资和工业地产基金业务,在我国《基金法》尚未出台,工业地产基金属于试探阶段。

5、工业地产保险。保险涉足工业地产业,这是又一条非常重要的融资新渠道,有数据表明,目前保险行业可运用的规模超过8000亿人民币,保险公司通过对项目专业的评估,对项目发生意外情况的可能采取有针对性的防范措施,并聘请专业人士对建筑工程的整个过程进行监管,将各种不安全因素降到最低,对于购买了已经投保建筑保险产品的消费者,保险公司的介入等于为项目增加了监理机构,而对于由于意外造成的损失,保险公司将按照保险合同予以赔偿,这无疑降低了投资置业的保险,庞大的保险资金介入,长期稳定性的工业地产应该是一种新的融资途径,但是现在市场上可用的工具比较少,资金上也有障碍,与工业地产业的衔接还需要一个缓冲的过程。

最后我向说的是,鼓励和推动工业地产新融资渠道的同时,我们要看到工业融资在以后相当长的时间内仍然主要依靠银行信贷,在此过程中要推动银行工业地产信贷经营模式的创新,有效控制地产信贷风险,实现地产信贷风险调整后的收益最大化。中国银行业协会愿继续与各会员行共同努力,继续发挥银行信贷对工业地产业的支持作用,优化工业产业信贷产品结构,提高银行的服务能力,谢谢大家。

我要说明的是,我本人来自中国银行业协会,我代表杨会长宣读他的论文,如果大家会后有什么好的建议和意见,请交给大会的组委会,我带回去,谢谢大家。
稿源:和讯网
编辑:厂房招商网
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