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房地产全程营销策划理论在工业地产上的应用
上海厂房网 2008年04月18日14:37 焦点房地产网
我国工业地产的发展面临新的历史性机遇,也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大,将有更多国际机构投资到这一领域,未来潜力无限。 

一、工业地产理论及开发模型介绍 

(一)工业地产理论 

(1)工业地产的概念 

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简单而言,就是工业性质的房地产。 

(2)常规工业地产分类 

根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 

就我国来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,由于其在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策应对,包括园区产业类型,土地出让和规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。 

(3)工业地产公司运作 

工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 

工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般现金流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。 

(4)工业地产的发展 

工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。 

随着这两年工业投资基金的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐降低的情况下,越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移,使得这些独立的小型工业园区逐步兴起,而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题,这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。 

(二)工业地产四大特征 

工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说,工业地产租期相对较长、相对回报稳定。 

(三)工业地产四大开发模型 

工业地产作为一门产业,其赢余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。 

有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。  

二、房地产全程营销理念及其八大流程简介 

(一)房地产全程营销理念 

在房地产开发的全部流程当中,从项目用地的初始状态开始,开发商以市场为导向,以消费者为中心,导入科学的营销方法,并对项目的研发、生产过程进行科学的统筹规划。开发商结合房地产行业的运行流程为消费者提供有效的商品供给,满足消费者需求,同时又树立企业形象,保持企业可持续发展,从而使企业与消费者达到双赢状态。 

(二)房地产全程营销的基本流程 

(1)房地产开发经营三个阶段 

1、研发 

2、生产推广 

3、管理及品牌提升 

(2)房地产全程营销八大流程 

1、项目投资营销 

2、项目建筑规划设计概念营销 

3、项目生产营销 

4、项目形象营销 

5、项目营销推广策划 

6、项目销售组织与控制 

7、项目服务营销 

8、项目二次营销(品牌战略和可持续发展) 

三、全程营销在工业地产项目中的运用与实战案例解析 

案例一:湖北十堰翔龙东风创业园模式 

案例二:苏州国际科技园模式 

案例三:南京广厦东方国际 

案例四:济南智远高科技工业园区
稿源:焦点房地产网
编辑:厂房招商网
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