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东莞工业用地遭黑中介瓜分
上海厂房网 2008年04月21日14:31 中国经营报
笼子空了,鸟还没吸引过来,笼子却已经在被私下分拆。这是目前东莞制造业外迁后,对于闲置的工业用地实施规划过程中出现的“怪象”。 

自去年以来,珠三角出现外资大撤退、制造企业纷纷外迁的事件,广东省政府启用酝酿了三年的“腾笼换鸟”战略,以承接珠三角产业转移。然而,后院起火——当大多人思考着如何凭借现有优势资源吸引新的企业进驻时,用以承接这些新企业的工业用地却遭遇严重的黑市交易。 

黑中介钻空子 

“我有一块2.5万平方米工业厂房用地,520元/平方米,总价才1300万元。”在得知记者有在东莞找地建厂的计划后,陈笛(化名)与记者的聊天似乎显得更投入,“这块地位于东莞市凤岗镇东深公路边,离东莞雁田海关仅5分钟车程,地理位置非常好。”陈笛又向记者保证,他所交易的地块有正规的国土手续,包过户。 

面对记者对每平方米520元远低于市场价的质疑时,陈笛又向记者吹嘘他们的操作手法。实际上,这些地是依附在一个皮包公司之上,买主卖地只需先买下这个皮包公司。而买主只需付2000元就可以购得公司的100%股权,再另外付清交易地款,就可以获得相关地块的使用权。“这样可以避过政府‘招拍挂’的交易方式。”陈笛得意地说。 

陈笛催促记者,目前正处在交易的好时机,错过这个机会,过段时间想再买到现在这么便宜的地皮就会很不容易。据陈介绍,地皮都是他从一些转移出的企业和一些村镇那里拉过来的,只要带红本(指正规的)的厂房、厂房土地、商住用地他都要。 

这些地皮只需给出转让合同、红本土地证、红本规划证、房产证及红线图等资料的复印件,陈笛会及时带深圳或香港客户看项目然后促成成交。陈笛强调说,这些“地主”把地交给他交易的好处在于,可以避免正常招拍挂手续带来的成本增长;同时,及时转让也可避免国土局收取的工业用地闲置费。 

陈笛只是目前冒出的无牌无照的地产中介“游击队”中的一个,看来他在他的领域如鱼得水。据相关统计,目前东莞的厂房中介公司大小约有300多家,从业人员大概有5000人左右。而陈笛一类的工业用地中介自由人,就占到10%。他们的业务操作模式机动灵活,业务涉及厂房招租、厂房买卖、土地租赁买卖、工业园招商、政府项目招商等。 

政府面临尴尬 

实际上,相比前几年,目前的东莞工业用地增长率已经达到20%。因现在工业用地资源供应吃紧,再加上东莞制造业出现大批转移的迹象,一般厂房供应逐渐减少,转向开发综合配套工业园区。但老厂房搬迁、未搬迁企业因自身发展需要拓展用地空间等因素,特别是近两年来,不少深圳企业由于深圳工业投资成本过大或污染行业转向东莞投资,还有部分从东莞市区内迁往镇区的老企业等,给了“陈笛”们较大的市场。 

自去年1月1日起,东莞市国土局就出台相关规定,以前工业用地出让可以采取协议方式,这种方式属于行政审批的范畴。对于新增的工业用地将取消行政审批制度,必须实行招拍挂制度,向市场公开配置的方式转变。而陈笛等地产中介人钻的正是政策的空子。 

“这种黑中介一般都有一些官方的背景,能够通过特殊关系拿到地皮,并办理过户等手续。”一位观察人士认为,倒卖土地,看似是正常的炒地皮,而这背后,实际上是中介人利用与村镇相关部门的关系,通过地下交易工业闲置用地,一方面获取一笔好处费,一方面促进招商引资,拉升村镇政绩。

而现实的尴尬在于,一方面是东莞企业外迁,使老的厂房空出,可以腾出“笼子”吸引新的企业进入;一方面,黑中介交易泛滥,使为数不多的东莞用地更加“囊中羞涩”。 

国土部耕地保护司司长潘明曾指出过这种低价转卖土地的危害:一是容易造成工业用地低成本过度扩张,助长了大量低水平重复建设,对固定资产投资规模过大也起到了推波助澜的作用。其次,由于土地出让的价格没有反映市场的真实价格,造成国有土地资产大量流失。同时,由于土地取得的成本低,囤积者自然多占少用、粗放利用、闲置浪费,出现了所谓花园式工厂等浪费土地的现象。这种做法也导致对农民土地权益的侵犯,因为地方政府通常会将经济代价转嫁到农民头上,低价出让土地的结果,就是压低征地补偿费。 

处理办法尚在研究中 

根据最新的统计数据显示,目前东莞空置厂房数量大概在4000万平方米左右,还有部分在建设中。随着产业转移,东莞市目前重点将工业转移往东部发展(含常平、横沥、东坑、企石、石排等五个镇)。 

东莞市国土资源局一位负责人表示,对于企业外迁后闲置的工业用地,闲置一年收闲置费,闲置两年后就会无偿收回,然后由具有资格的专业评估公司评估,再放到土地交易中心交易,实行招拍挂。“按照工业用地转让的正常手续,工业用地转让前必须先要到规划局办理一个《建设用地规划审批书》,在国土资源局土地交易中心成功交易之后,还需要再在规划局办理《用地规划许可证》。”东莞市城建规划局一位女士说。 

“东莞的土地本来就不多,如果中介公司,即使是通过合法的方式进行交易,也并不能实现土地利用的优势最大化。”合富辉煌集团市场研究部首席市场分析师黎文江分析说,对于企业外迁之后的剩地,是用作绿地或是搞其他的高新技术产业等,都需要政府作一个统一的规划。 

陈笛一类的“皮包公司”的交易方式已经引起了东莞政府部门的注意。“这属于违法转让交易的方式,在国土房产审批、过户方面存在问题,即使交易成功也要承担相应的风险。”东莞国土资源局黄晓名表示,东莞国土局已开始留意到这个问题,但目前还处在研究阶段,过一段时间广东会出台一个统一的处理方式解决这些问题。
稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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