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新军逐鹿工业地产
上海厂房网 2008年04月23日15:28 中国工业地产
“万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商。”首次涉足工业地产,冯仑语出惊人!

有着“中国地产教父”美誉的冯仑,在地产界一直是我行我素、雷厉风行。虽然外界对其地产运作深信不疑,但当其喊出那句豪言壮语之时,还是招来不少人质疑。

且不说万通能不能顺利进入工业地产行业,单凭其雄厚的资金实力以及魄力就足以彰显其决心。像万通这样的工业地产新兴力量很多,比如复地、绿地、富力、五矿等等。这些公司涉足工业地产消息每每传出,都会引起强烈的关注。

纵观这些新进军工业地产领域的公司,主要分为两类:一类是房地产投资公司;一类是投资实业的公司。

是什么原因让他们纷纷投身工业地产?

有人说这些企业在分散投资以避免行业风险。

这个答案显然有点牵强。就工业地产的投资特性而言,其本身存在投资大、回报周期长的特点,肯定不适合企业作为分散投资风险的选择。

一位投资商的话或许正中下怀:其根本在于低成本和增值性。

新鲜力量的大手笔制作

万通并不是第一个吃螃蟹的企业。

早在2005年初,绿地集团就与金山区签订协议,合作开发金山第二工业区共计4.9平方公里的土地,项目总投资高达13亿元,其中绿地集团占95%的投资份额;

2005年2月8日,上海复地集团高调进军工业地产,与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目,该项目地块占地面积约347亩,总建筑面积26.28万平方米,复地占50%的股权比例;

2005年3月,陆家嘴金融贸易区开发有限公司以1.9亿元收购陆家嘴软件分园一工业厂房,并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块,用于工业厂房建设;

2005年7月,鹏欣集团投资建设的上海国际家用纺织品产业园区正式启动,投资额达20多亿元人民币,总建筑面积超过20万平方米;

这些实力投资商们集团唱热工业地产,引来更多后来者。

美的集团在长江南岸圈地800亩,海尔在江北占据1400亩黄金地,招商物流在重庆经济技术开发区建了个占地100亩的物流配送中心……

这一切激励了浙江的民间资本,乃至一个做配件发了财的个体老板,都想把手里头的钱投向工业地产。

沐浴改革开放春风发展起来的广东房地产巨头们,自然不会错此良机,他们也渐渐看出了其中的“门道”。于是合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资、祈福等在内的诸多开发商抢着进入这一领域。

随着去年占地957亩、规划建筑面积80万平方米的大型标准厂房项目“联东国际工业城”的高调亮相,在工业地产项目一向沉寂的北京,变得不再平静。

2007年10月,五矿集团300亿建营口产业园,宣布进军工业地产;

海泰发展2007年制定主业转型战略,由多元主业公司向突出工业地产作为核心地位的专业地产公司转型。

2008年3月4日,冯仑在中国工业地产高层峰会上一语惊人:“万通将有可能在一两年内成为本土最大的工业地产投资商”,再一次将工业地产推到万众瞩目的位置。

有资金,没经验?

工业地产投资要具备两个必要条件:一是大手笔投入,二是工业地产项目运作经验。

成功运作工业地产,以上两个条件缺一不可。

早在工业地产开始火爆的时候,就有业内人士指出:工业地产进入门槛并不高,但运作门槛很高。

确实,只要有足够的资金,进入工业地产是轻而易举之事。这也是这几年那么多非“科班”出身的企业能进入工业地产行业的原因。

虽然说好的开始是成功的一半,看似这些企业进入工业地产就能平稳发展,但毕竟隔行如隔山,资金雄厚不一定能运作好。

工业地产利润来源与普通房地产开发和实业投资完全不同,它主要来源于后期的经营。一方面,开发商将土地“深加工”,生地变熟地,在土地和区域环境上实现升值;另一方面,以招商引资实现投资回报,这对开发商提出的要求更高,并非拿到地皮就可一劳永逸。

厂房的建设涉及很多专业知识。建厂房要考虑的因素很繁琐,包括选址、厂房建材、通风、排热、地坪、消防等等。

这还只是厂房这一简单载体的建设。在工业地产经营上,开发商不仅是建几栋标准化厂房,更重要的是引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。

“我们并不是单纯的卖标准化厂房,其实这并不能为我们带来什么利润,最重要的是产业链管理所带来的效益。”一投资商坦言。

风险不小

并不是给这些高调进入工业地产领域的新鲜力量泼冷水,风险是客观存在的。

房地产行业调控政策频出,不少开发商们为躲避风雨,转投工业地产本来无可厚非。但这样大批量的进入,也带来投资与经营商的风险。

别看着国外那么多工业地产巨头纷纷抢滩中国市场,尝尽甜头,就“跟风式”地进入工业地产。它们可不同国内的开发商,为什么这样说?

首先,基础落差。进入国内工业地产市场的国外投资商,如普洛斯、腾飞、嘉民等,他们的本行就是工业地产,做起来肯定得心应手。再加上他们与大量跨国公司之间不可割裂的产业链关系,仅仅为跨国公司定制工业设施,就有相当广阔的市场。

这与国内开发商所截然不同。国内目前完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商甚少,其经营目标或基于规避政策风险和追求短期土地增值收益,或用于自身生产。

其次,融资制度差异。国外工业地产巨头背后,有全球化的资本融资市场支撑,包括Reits等金融工具,这不仅可以保持他们在竞争中的财务优势,也可以增强其在工业产业波动中的抵御能力。

再看看国内的开发商,除了少数上市公司可通过证劵市场获取一定的融资外,更多的中小开发商基本上都靠银行贷款这一单一的融资手段来实现资金融通。这显然不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与收益目标。一旦遭遇金融紧缩政策,可想而知,中小开发商将成为第一批倒闭者。

因此,“盲目”进入工业地产,风险很大。

随着工业地产逐渐走向成熟和规范化,工业地产的入驻门槛也在抬高。笔者并不是对非“科班”出身的投资商不屑,只是那些纯粹为了用工业地产遮风避雨以应对房地产调控的企业,进入工业地产并非最佳选择,因为未来的调控也会覆盖工业地产。

回到万通投资工业地产的话题,“未来一两年内可能成为国内最大的工业地产开发商”,并非痴人说梦,冯伦很精明,他并不是一个人战斗,而是和一个工业企业合作,一个有资金,一个有经验,具备了工业地产开发的两个必要条件。只不过目前为止,冯伦还未对外公布这家合作企业究竟是谁。
稿源:中国工业地产
编辑:厂房招商网
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