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工业地产掘金闲置用地
上海厂房网 2008年04月23日15:30 中国工业地产
随着工业用地政策的改变和工业用地成本的增加,工业地产投资商开始将目光投向闲置土地的开发上。

近日普洛斯中国投资管理部高级经理赵明琪向媒体表示普洛斯的投资方式将有所改变,未来会更多考虑同政府的合作,主要是介入一些闲置用地的开发。

事实上,由于工业用地指标紧缩,价格上涨等因素的影响,部分先“觉醒”的开发商已经将相中了闲置土地这块肥肉。

难过拿地关卡

近年来,为遏制地方政府低价卖地行为,国家有关部门不断抬高工业用地的获取门槛,这使得工业用地开发成本也水涨船高。

2006年12月27日,国土资源部下发的《全国工业用地出让最低标准》规定:工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。《标准》中规划了十五等用地,地价上涨约40%-60%。其中一等地约56万元/亩,最低等地约4万元/亩。

2007年1月下发的《2007年国土资源工作要点》,对于工业用地也提出了紧缩计划。《要点》指出,在土地指标分配上,要适当压缩工业用地,增加民生用地,保证确实必不可少的基础设施用地。

然而,有专家认为,在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等因素的作用下,国内工业地产的需求却不会因为政府供地紧缩而减少。相反,工业地产需求正呈上升趋势,工业用地的资源稀缺性也日趋明显。未来几年,工业地产需求将长期持续升温。工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下,工业用地价格上涨不可避免。

多少闲置用地“待字闺中”

在工业用地一级市场供应紧张的大背景下,市场上仍有不少闲置土地未被利用。而且土地闲置面积在与日俱增。

号称没地可供、没地可开发的深圳福田、南山抑或关外的宝安、龙岗,都可以看到大量面积从几千到几万平方米不等的闲置土地。深圳的闲置土地数量,至今没有一个准确的数据。据了解,2004深圳的闲置土地是13平方公里,经过多年的消化,目前深圳闲置土地约有10平方公里,包括特区内外,也包括工业用地、商业用地和住宅用地。而有业内人士认为,如果将非计划内隐性的闲置土地市场计算进来,深圳闲置土地远不止10平方公里,而是70平方公里。今年2月,深圳就曝光91块闲置土地,其中21块将依法收地。这批闲置土地面积最大的一块有28万多平方米,曝光的闲置土地中大部分为工业用地。

广州在2007年8月宣布,收回37宗约84万平方米闲置用地,并陆续向市场推出一批烂尾地、闲置地。而早在2004年7月,广州市国土房管局公布有149幅闲置土地进入最后收地大限,11月14日,房管局宣布无偿收回27宗有前期投入的闲置用地,总面积近50万平方米。据了解,广州市按有关政策被纳入闲置处理的土地共有300余宗,面积约647万平方米,其中不包括番禺、花都等区的闲置土地数量。一位广州城郊的大型开发商负责人甚至放言:“潜伏在市区内的闲置地块数量相当惊人,全部收回至少可以保证市区10年的开发量。”

近几年,上海共批出20000幅、75—80万亩的建设用地,但目前还有2000多幅、17—18万亩土地批而未用。在上海2400平方公里的建设用地中,工业用地占到1000平方公里,而这1000平方公里的工业用地中,又有100平方公里以上可以二次开发,也就是说有十分之一的土地闲置。

株洲市高新区对园区工业用地利用情况调查显示,至2006年底,共有67家工业企业在园区内合计征地302公顷,目前园区空(闲)土地面积达74公顷,约占征地面积的25%,这个比例高出国家高新区控制线。

除此之外,闲置土地还包括各种旧厂房等未被充分利用的土地。我国不少城市存在着数量惊人的旧工业建筑亟待解决。而由于东部产业升级转移,企业关闭停产而废弃的厂房亦不在少数。据不完全统计,目前仅上海地区就有旧厂房约800万平方米。

刨金闲置用地

用地指标的紧张,也使用政府和投资商开始在闲置用地上做文章,借道整合这些闲置用地和旧厂房。

“我们今年用地计划的一半以上都是存量土地”,某招商局工作人员王先生对记者说,这就意味着,如果不利用闲置土地,一些好的项目就会面临无法落地的窘境。

武汉硚口区古田工业区就是从闲置土地上崛起的。当年硚口区兴办都市工业园,开始也曾计划在城乡结合部圈地招商。前期征地500亩的规划上报后,被市政府否定了这个“在一片白纸上画蓝图”的计划,要求工业园建设与老工业基地改造结合起来,充分利用和开发闲置的土地与资源。而早在2005年,武汉市就成立了都市产业投资发展有限公司,其职责正是把原国企集中地区的破产企业和用地置换出来,建立和经营都市产业园。通过多种形式活化闲置资产,这不仅遏制了国有资产的流失、浪费,也改变了单纯依赖增量投入求发展的观念,为立足现有基础、利用存量资产创造新的经济增长点找到了有效途径。

2007年8月,普洛斯投资6000万美元和上海青浦区政府的合作将一块闲置土地开发成为物流园。据了解,项目改建自原来停工废弃的旧厂房,占地约20万平方米,规划建筑面积约18万平方米,计划造1栋办公楼和4栋双层仓库;将分两期开发,一期13万平方米将于明年9月建成,全部将于2009年年底完成。

利用废旧工厂包装成创意产业园是是近年来闲置用地开发利用的一个热点。上海“法华525”的禅文化创意园区,原来是一家关闭停产的纺织厂,因为厂房陈旧,一直以低价出租给私营小企业。2007年底该地块通过创意产业包装推向了租赁市场。“年老色衰”的老厂房通过保护性改造、功能置换和再利用,焕发了新的生命力。

即使是闲置厂房,一旦注入地产新概念,租金回报率要高出原来很多。

“以往建工业园征地,搞‘三通一平’、‘招拍挂’,价格高不说,还不一定能拿到地。”一位业内人士表示。“开发闲置用地,既可以减少土地闲置,节约土地,又能减低建设成本,缩短建设周期,可谓一举多得。”
稿源:中国工业地产
编辑:厂房招商网
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