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外资鏖战中国工业地产
上海厂房网 2008年04月08日14:10 中国工业地产网
中国向“世界工厂”的角色转变,使得少数“老练”的国外工业地产投资商率先嗅到商机而转战中国,随之而来的工业地产利好,又吸引了一大批海外工业地产投资商纷至沓来。从某种意义上说,中国工业地产的发展史,恰是外资掘金中国工业地产的历程。

1994年腾飞集团的苏州工业园项目开启了外资进驻中国工业地产的大门,紧随着,普洛斯携“物流地产”概念高调挺进。相比国内的工业地产投资商,外资资本雄厚、经验丰富,占尽优势。

虽然近年来国家出台了不少“限外”政策,却少有针对工业地产投资的,反而往往是“无心插柳柳成荫”,一些“限外”政策的出台不经意间加速了外资进军中国工业地产的步伐,2007年12月1日起实行的新外商投资指导目录就是一个典型的例子。

外资青睐中国工业地产,一方面在投资理念和经营模式上为国内的开发商提供借鉴,另一方面也不可避免地对本土开发商造成不小的冲击。说外资“执中国工业地产牛耳”或许有点夸张,说中国工业地产界遭遇“狼袭”也许过于恐慌,但至少外资的行动给本土开发商传递了这样一个信号:国内的开发理念落后了。

捷足先登,揽半壁江山

别看这两年中国工业地产发展得如火如荼,在之前,中国工业地产的概念尚未明晰,更别说与市场接轨。国内的工业地产项目一大部分是政府规划的开发区、高新区,少数是民营资本自建自用的(这在珠三角一带比较多),真正由专业工业地产开发商开发的工业地产项目屈指可数。虽然中国工业化之路走了很久,几大工业城市也是厂房林立之景。但中国工业地产真正起步应该是在外资进驻之后带动的。

比起国内投资商,外资企业之所以能捷足先登,除了其高超的经营技巧和管理技能之外,一个很重要的原因在于其持有一“独门暗器”,即包括REITs(Real Estate Investment Trusts,即房地产投资信托基金)在内的融资渠道。这就不难解释,普洛斯之所以能从1993年的3600万美元启动资金,13年后摇身一变成为管理超过219亿美元资产的地产巨头。

随着国际产业转移的推进和经济全球化的深入,中国“世界工厂”地位逐渐确立,工业地产也由冷门偏锋一下子变得炙手可热。在中国投资工业地产的外资企业主要分两类,一类是有海外工业房地产或工业园区运作经验的开发商,以新加坡腾飞集团为代表;一类是主业做物流、仓储物业开发的企业,以普洛斯为典型。

腾飞“复制”园区 

腾飞集团最早嗅到中国工业地产商机,其在中国市场的业务始于1995年,而正式开拓中国市场则是在2000年10月成立裕廊腾飞项目管理咨询(上海)有限公司之后。在进驻中国之前,腾飞集团就有多年工业房地产运作经验。纵观腾飞集团在中国十几个城市布下的“棋子”,主要分为几大类:科学园、商业园、高科技园、工业园、定制设施。

2007年,裕廊腾飞高层人士曾宣布,集团成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金,专门投向中国内地的工业和商业地产项目。集团高层还透露,未来五年内,腾飞将在中国10个城市选择合适的项目投资,投资金额高达125亿!可见中国工业地产的强大吸引力。回顾2007年腾飞集团在中国的举动,项目虽不多,却都是鼎力之作。

普洛斯导入“物流地产” 

比起腾飞集团的“先人一步”,普洛斯这一“后起之秀”丝毫不逊色,作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司,普洛斯业务遍及全球20个国家。虽然2003年才登陆中国,但发展迅速,截至2007年9月,其已在中国沿海及内陆19个城市开发并管理近50个物流园,完工和在建物业面积已经超过150万平方米。

与腾飞集团拓展领域不同,普洛斯独具慧眼,看到了中国物流业这支“潜力股”,专注于物流园投资,这其实与其“出身”是分不开的,在进入中国之前,普洛斯就是主业做物流仓储物业开发的企业,截至2007年9月份,普洛斯的业务已遍及北美、欧洲、亚洲20个国家105个市场。

在普洛斯之前,中国还没有“物流地产”这一概念,虽然彼时国内的物流业已经崭露头角。可以说普洛斯掀起了国内投资物流地产之风,资料显示,普洛斯已在长三角、珠三角和环渤海湾等十几个城市开发并管理50余个物流园。而且随着零售业的发达,物流设施需求愈加明显,物流地产前景相当可观。07年中国工业地产的一大特点就是物流和仓储地产发展迅速,有专家预测,国内市场对物流和仓储设施的需求还将持续几年时间。北京思源顾问副总经理林亚鑫则表示,国内物流产业刚刚起步,需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术,包括资金。因此,即使国内出台了不少“限外”政策,还是不能阻挡外资进军的步伐。

2007年中国工业地产行业风生水起,除了腾飞集团、普洛斯、AMB等外资企业“搅局”之外,国内不少房地产开发商也开始将目光聚集到工业地产上,说内外资打得火热有点夸张,但外资实实在在占据着中国工业地产的半壁江山。
 
利润驱动,鏖战中国

“稳定可观的投资回报率,较低的风险,强大的市场需求都是外资陆续投资中国工业地产的原因。”上海社科院学者陈则明一语道破。任何投资的终端目的都是利益使然,工业地产投资自然不例外。工业地产投资回报率一般在8%——10%,最高可达15%以上,加之工业物业的租期一般比较长,回报较稳定,比起房地产投资的暴利,工业地产投资显得更为理性。

市场仍供不应求 

相比国内房地产行业泡沫堆积,工业地产市场目前仍处于供不应求状态,光看国内厂房、工业园的建设状况就可见一斑。尤其是物流仓储设施和优质园区近来特别抢手。高力国际日前发布的年终回顾报告中称,2007年上海主要工业区空置率探至历史低值,达2.4%。不过华南地区的工业物业空置率呈上升趋势,大概与产业转移和企业外迁关系不小。

上海的工业物业空置率是国内最低的,尤其是写字楼,空置率达到1.6%的低值。上海历来就是外资青睐之地,这有赖于其得天独厚的海陆空港口优势。对于为什么首选在上海投资,不少外资企业都这样说:“上海的经济基础牢固、环境较成熟、产业链和相关配套设施都是吸引我们的因素。”外资的中国总部大多在上海设立,大抵也是出于这般考虑。

投资回报稳定 

外资席卷而至,看中的是工业地产稳定而不菲的投资回报率。据有关数据显示,中国工业地产在以年均15%的速度发展,相比上海,华北地区的工业地产由于起步较晚,物业售价尚未完全体现本身价值和发展潜力,因此在未来几年内,其投资回报率还会上涨;而上海地区未来几年开发总量或出现供过于求状况,因此工业地产利润空间增长有限,但也能保持在8个百分点的回报率。

由于工业地产本身讲求“规模效应”,工业地产规模大,动辄几千亩,如果采取租赁形式,少则十多年,多则20年以上才能产生利润。以“龙腾工业城”为例,土地按10万元每亩计算,以每平方米每月15元出租,一般工业园区的容积率为0.4—0.5,按每亩建500平方米算,每月出租费为7500元,每年就是9万元,收回成本需要11年以上。工业地产投资的回报周期拉得很长,这也不是一般企业可以承担的。

乘产业转移之风 

外资掘金中国工业地产,并发展迅速,除了雄厚的资本和高超的经营管理技巧,当然不得不提其所搭乘的“顺风车”——国际产业转移和经济全球化。在工业革命时期,英国曾经号称“世界工厂”,后来转至日本,之后是亚洲四小龙,虽然对于中国是否够得上“世界工厂”之名尚存争议,但不得不承认,新一轮的国际产业转移,将中国推到了世人瞩目的焦点位置,外资陆续进入中国,或以跨国公司行事,或设立“生产车间”,据有关数据显示,近十年外资以年均10%以上的速度投资中国。

喧宾夺主,“排挤”本土开发商?

新事物的引进总是会带来意外的惊喜和意外的冲击,外资“大肆”登陆中国,对于中国工业地产市场以及本土开发商会造成什么影响,自然成为业内人士关注的热点。“毫无疑问,外资涉足中国工业地产的这几年,正是中国工业地产独立和发展的黄金时期!”支持派持此观点。而保守派则认为外资投资中国工业地产使得本土开发商“东道主”优势完全丧失。双方说的都是事实,也各有各的道理。至于外资此举是喧宾夺主还是有利于中国工业地产发展,不妨从以下几个方面加以分析。

首先,从地域性看,珠三角、长三角和渤海湾等港口较发达的区域率先吸引到外资,工业地产较早发展。上海一直走在全国的前列,连工业地产也不例外,上海工业地产发展潜力主要有两个因素决定,一是数量可观的中小企业对工业厂房的需求强劲,有关数据显示,上海有近22万家中小企业,占上海企业总数的91%,并以每天150户的速度递增。同时目前各类私营/民营、外资企业对工业用房的需求已占总量的80-90%,出现供需两旺局面;二是政府对工业的扶持力度。上海是我国的老工业基地之一,每年的工业增加值都排在全国前列,加之政府对于当地园区的合理规划,都市园区楼宇、创意园区等新鲜名词似乎都源自上海。比起上海的工业化程度,苏州显得“柔”了点,不过苏州工业地产的发展也有声有色,这得感谢腾飞集团在十几年前就开始耕耘之,至今中新苏州工业园仍是园区中的经典之作;广州也是国内工业化较早的城市,不过比起上海和苏州,广州的工业地产显得不太规范,主要原因是民营资本“搅局”比较多;深圳主要承接港企的转移;东北地区虽然是老工业基地,终因地理劣势,工业地产还处在起步阶段;成都和重庆是国内工业地产的后起之秀,成了一线城市的“继承者”。

其次,从本土开发商看,国内的工业地产开发商数量并不少,如果算上“半路出家”的那些,按理说足以占据国内工业地产市场八成份额。但事实却并非如此,往往给人的印象是少数的外资企业占了国内工业地产市场的半壁江山,甚至还有余。看看腾飞集团、普洛斯、AMB等企业,在中国布下了多少“棋子”,再看看本土的开发商,多数都是开发了一两个园区就“一劳永逸”了。

说外资“来袭”对本土开发商造成不少冲击,不容置疑,但客观上,外资深耕中国工业地产,为本土开发商提供了借鉴之道,也在很大程度上帮助中国工业地产走向规范化和市场化。上海社科院学者陈则明表示:“相比本土开发商,外资更有经验,与其惧怕竞争,不如学习外资企业的经营理念和开发模式。”

政府“限外”,效果几何?

毫不夸张地说,2007年是工业地产行业的“政策年”,关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出:11月1日起国土部将工业用地正式纳入招拍挂范围,紧接着加大对闲置土地的打击力度,在全国各地开展打击“以租代征”违法行为。12月1日起实行新的《外商投资指导目录》,12月26日上海市一则土地出让公告上明确规定不支持外币保证金账户,之后的《土地储备管理办法》…… 

外资投资放缓 

不能说“限外”一点效果都没有,事实上外资投资中国工业地产的脚步在放缓,但是并没有阻止其继续投资。“我们将会经营好已经开发的项目,短期内不会开发新项目。”普洛斯中国总部陈经理坦言。外资投资中国工业地产最大的障碍当属土地问题,而随着地根紧缩,土地“限外”越来越多,这对外资的投资肯定会造成一定的阻力。但普洛斯开拓的“物流地产”却大有可为,国内物流业才刚刚起步,对于物流仓储设施的需求居高不下,这给物流地产投资商不少惊喜。北京思源顾问副总经理林亚鑫认为,国内物流产业“年岁尚浅”,需要引进外资先进的物流设施标准和施工运作技术,包括资金。因此,即使面对“限外”,未来外资仍然会继续深入投资中国工业地产,尤其是高端物流产业。

工业地产魅力不减 

“限外”的出发点是保护耕地,打击囤地,但也在很大程度上促使国内工业地产走向规范。工业用地强行招拍挂告别了低地价甚至零地价时代,打击“以租代征”揪出了一窝投机取巧的开发商,新《外商投资指导目录》无意中为外资投资工业地产留了一道缝……政府监管调控力度不断加大,当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益,但从长远看,健康规范成熟的工业地产才更吸引外资,也更符合可持续发展之道。

中国工业地产还有很大的可塑空间,其规范化还有待加强,市场化还有待深入。2008年奥运会带来的产业升级与经济繁荣,工业地产也将迎来全新的发展机遇,林亚鑫预言:2008年工业地产面临升级,工业地产开发商也将升级,他们需要相当的技术含量、产业理解和招商运营能力,专业化和增值服务将成为2008年产业地产开发企业的目标。
稿源:中国工业地产网
编辑:厂房招商网
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