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重点消化存量土地 上海土地供应“重工轻住”
上海厂房网 2008年05月16日16:22 21世纪经济报道
根据本报记者最新获得的研究机构统计资料显示,今年第一季度,上海市共出让土地197幅,其中纯住宅项目用地118.214万平方米,仅占总出让用地的14%,而同期工业用地占总出让用地高达54.24%,商业用地也达到9.41%,其余为综合性用地。

上海今年至今土地供应“重工轻住”的特点明显。

正如上海市房地局一位从事研究工作的人士告诉本报记者,根据市场的热点分布,有针对性调整土地供应配比,进而影响市场热点分布,起到土地供应的调控作用,而今年,住宅用地受到控制,将主要以促进消化存量为主。

楼市低迷:减少宅地供应?

“预计土地市场的成交平淡仍将持续一段时间。”上海易居房地产研究院分析师杨燕指出,不过今年第一季度上海的土地供应结构与往年有较大差别,工业用地取代住宅用地成为供应的主力。

根据易居房地产研究院最新统计数据,上海市在2008年第一季度共出让土地197幅(含2007年末发布出让公告,并于2008年第一季度拍卖地块)。

“‘重工轻住’的特点很明显,从某种程度上,住宅土地供应稀少也成为住宅市场持续低迷的一个注解。”杨燕表示。

一季度共有12个区域有土地供应,其中纯住宅项目用地共出让118.214万平方米,占总出让用地的14%;商业用地出让91.274万平方米,占总出让用地的9.41%;工业用地用出让468.423万平方米,占总出让用地的54.24%。2008年第一季度共有9个区县有工业用地出让,共135幅。

此外,小型地块成为供应的主角,这也成为一季度上海土地市场波澜不惊的重要因素。共出让197幅土地中,面积1公顷以下的小面积地块出让了29幅,1-5公顷的占据主要组成部分,有116幅,面积为276.108公顷。

而另一方面,随着上海市工业房地产市场从土地出让到物业供求的逐步规范,工业地产正逐步进入发展正轨,处于土地供求的增长期。

来自仲量联行的研究报告显示,在工业地产的三个分类物流物业、商务园区及制造业厂房中,上海市场都呈现出投资者和使用者购买需求的升温。

“本地的第三方物流商对浦东信心满满,浦东地区交易活跃,包括土地购买、收购及租赁成交;本地企业在购买自用商务园区物业方面活跃已久,对独栋物业和办公别墅尤为青睐;在嘉定等地区,来自汽车等制造业的巨头相继落户。”

供应调控:消化存量为主

上述市房地局人士坦言,政府土地供应在不同时期呈现的对住宅、工业、商业等不同性质用地的侧重,当然不是简单的巧合,除了开发商方面资金链紧张、对住宅土地消化能力大减的原因外,促进存量住宅土地开发、工业地产市场进入快速发展期等因素也影响着政府的土地调控节奏。

尽管依然没有详细数据来说明上海市场中存量土地的具体实时情况,但有一点是肯定的,多年持续大量住宅土地入市后,未能及时开发的土地数量同样巨大,而推进存量土地尤其是闲置土地的开发则是近几年政府土地调控的重点。

本报记者从权威渠道获得的一份关于上海市近两年报建住宅项目资料中看到,近两年报建并主要将在今后一两年内(按照建设进度预计)入市的住宅项目数量依然庞大,仅以浦东新区为例,近两年报建的住宅项目共达61个。

“控制住宅土地的新增供应量,目的之一就是要促进存量土地尤其是出现开发困难的土地在二级市场上尽快流转消化。”这位房地局人士表示。

这种措施,客观上也达到了避免住宅土地出让出现大量流标的潜在危机。毕竟,在目前市场低迷的情况下,对住宅土地的新增供应消化能力有限。

一位开发商人士戏言,“不像前几年,现在住宅土地很难卖个好价钱。”

据不完全统计,自去年10月以来的半年时间内,全国土地市场流拍达40幅,即便成交也大多以底价。

5月14日,上海一家大型地产商老总在电话中给下属布置任务:抓紧时间把手头地块的各种证件办齐,以便尽快融资,要是拖到下半年,融资可能会更困难。

而或许还有更多的企业面临着更加紧张的局面,主要精力在于应付手头的“烫手山芋”,根本没有计划也没有精力、财力去增加新的住宅土地。

从这个角度出发,控制住宅土地的供应量无疑是遵循市场走势从而起到调控供求关系的作用。土地调控的侧重,客观上也对上海工业地产的进一步发展起到推动作用。

戴德梁行相关工业地产报告指出,上海工业房地产市场目前正处于一个转型期。由于政府对土地使用政策导向的变化,工业地产市场正在朝着一个高价值服务和产品的方向发展。

上海主要工业园区,如松江,闵行、青浦等地区二级市场上,土地供求双方价格存在较大分歧,各大工业房地产投资基金纷纷开始关注奉贤、南汇、金山地区的收购及合作开发机会。 而此时增加工业土地的新增供应,无疑迎合了蓬勃的市场需求。

报告还指出,工业地产的投资活动将会持续活跃,同时投资者也在不断地调整投资策略以适应经济环境的变化和新的政策导向。
稿源:21世纪经济报道
编辑:厂房招商网
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