松山湖环境宜人，居住条件优越。
说到松山湖，可能人们更多的是会关注到松山湖的地产，再或是知道也是松山湖的地产业，反而对于松山湖进驻了多少知名的企业一知半解。从这一层面来看，松山湖的地产业在其工业园里可谓是捷足先登，松山湖的这种地产先行的模式究竟是否可行，对于松山湖以后的发展是否有更大的好处呢？相比之下，广州开发区的工业先行要比松山湖的地产先行更加实际些。作为1984年就成立的开发区，一直以工业为主，没有商住楼盘，直到近两年，地产才开始出现规模效应。
两个在珠三角都较负盛名的高新科技园的房地产业发展得如何呢？就此，记者奔赴两个园区做了深入的了解，并采访了部分地产专业人士对两个园区做了一个简单的剖析。
房地产发展模式分析
东莞松山湖产业园区采取的是“先房地产再进企业”的模式，而广州开发区走的是“先开发后房地产”的模式，与松山湖的发展模式决然相反。两个在珠三角都较负盛名的工业园的房地产业发展模式如何评析？
“高新技术先行还是房地产先行，两者难以兼容。关键是科技类园区规划时，政府愿不愿意等。对政府而言，房地产业只能算是短期利好，从长期来看，并不能提供很大动力，甚至可能是透支以后的发展空间。”
满堂红置业有限公司研究部的高级研究主任肖文晓认为，广州模式的可能会导致长期在周边没有房地产开发，很多人只能跑到较远的地方购房，对周边居住生活群的形成和房地产开发结构会造成一定影响。但科技园开发成功后，房地产又是水到渠成的事情。而松山湖园区的发展上，房地产的发展势头迅猛，又会给人造成错觉，这里究竟是高新科技园区，还是高档住宅区。如果过于发展房地产，就会错过招商引资。而科技企业引进进展过慢，又很难吸引更优质的企业进驻，房地产业也很难有后续劲头。
有专家分析认为，不论是松山湖还是广州开发区，房地产业肯定只是园区中的一个配套设施，并不是园区的主体。
现状对比
松山湖：房地产业一开始就发展迅猛
2005年，随着光大锦绣山河、万科松山湖1号相继拿地启动项目，2006年5月深圳长城地产以2.3亿元一举拿下沁园路地块，松山湖的居住价值开始引起世人关注。而松山湖房地产业的发展，也延续着“松山湖速度”，迅速启动。2006年11月，万科松山湖1号开盘，173套单位在两小时内迅速售罄。2007年9月，光大松山湖锦绣山河正式亮相东莞，其一系列的营销方式吸引了珠三角甚至全国置业者的目光。
今年3月下旬，光大地产锦绣山河项目又推出了洋房共12栋，层高12~16层，套数约为800多套。另外，万科地产早前在接受媒体采访时也表示，计划在今年11~12月在松山湖1号新拿地块中先推出4栋13~15层高、主力户型约为180平方米的四房户型大户洋房。另外，由于松山湖1号的热卖，万科地产已于去年以合作形式再度成功拿下项目周边44万平方米新地块。自此，松山湖1号的总体面积就达到了57.2万平方米，成为目前松山湖第二大规模的豪宅项目。而年底推出的洋房系列产品则属于新拿地块规划中的新品。
合富辉煌研究部经理林毓群表示，松山湖的环境景观是一个最大的优势，由于目前松山湖所进驻的项目都是以豪宅为主，豪宅基本上是卖给松山湖以外的消费者。
金地集团东莞分公司相关负责人也表示，作为定位为豪宅的区域，更应为园区企业的白领们建设普通的住宅。其表示，目前很多在松山湖企业里工作的白领层，都是往松山湖周边如大朗、大岭山等去购房居住。
东莞市松山湖科技产业园区管委会负责人表示，松山湖科技产业园的常住人口数量正逐步增大，现有5万人左右，预计到今年年底将增加到10万人左右。到整个园区建设发展到成熟阶段，总人口数将达到35万人，这也是我们松山湖科技产业园规划建设的理想状态。从今年起，将计划每年推出300至500亩土地公开拍卖，在各功能区加快建设高档次商住小区，着眼于满足未来20万以上的高科技人才居住需求。今后，还会开发建设一批适合高科技人才、专家学者居住的商住楼。
广州开发区：房地产业刚开始兴起
与松山湖不同的是，早在1984年就成立的广州开发区，历经24年的发展，房地产业才刚刚开始兴起。
肖文晓告诉记者，广州市经济技术开发区发展从最初开始，就一直以发展高新科技和工业为主。有关部门并没有大力推动房地产的发展，开发区基本没有大型商住楼盘。开发区的技术人员大量住在企业的员工宿舍，即使是置业的，也主要是以市区为主。随着市区土地越来越少，以及广州市发展战略的调整，萝岗新城要打造广州东部未来的城市副中心，2005年以后，才开始出现楼盘。即使到目前为止，萝岗新城的大型楼盘也不多。目前较大的楼盘主要还是保利林语山庄、保利香雪山、万科城等。
此外，据肖文晓介绍，从开发区周边来看，主要楼盘是广源东板块的碧桂园凤凰城、保利君临天下和世纪绿洲。从价格上看，去年为1万元左右，今年有所下跌。合景泰富的瑜翠园均价也为8000元左右。再则，就是商业相对更成熟的东圃板块。富力天朗明居、美林湖畔等，这些楼盘的二手房价格基本在7000元~10000元/平方米之间。最近科学城内部推出的两个限价房楼盘，万科新里程是6000元/平方米，龙光地产的峰景华庭是4000元/平方米。如果再远，就要到新塘和增城购房，放盘基本是4800元/平方米。据传，今年萝岗楼市将至少有近十个楼盘同时在售，将成为广州楼市又一瞩目热点。
各自优势
东莞松山湖
东莞市的几何中心，地处穗、莞、深、港经济走廊的中段。松山湖现有5万人左右，预计到今年年底将增加到10万人左右。到整个园区建设发展到成熟阶段，总人口数将达到35万人。从今年起，松山湖计划每年推出300至500亩土地公开拍卖，着眼于满足未来20万以上的高科技人才居住需求。
广州开发区
位于广州市东部，穗港澳黄金三角洲的中心地带。以此为中心，1.5小时的车程半径覆盖整个珠江三角洲。广州机场有直飞马尼拉、纽约、东京、大阪、曼谷、新加坡、悉尼、墨尔本、洛杉矶等国际城市的航班。水路距香港65海里，从广州开发区穗港码头乘高速喷射船出发，约1小时航程可抵达香港。
广州开发区预计到2010年，萝岗新城人口将达到8.33万人；到2020年，人口将达到28.57万人。2011年~2015年，萝岗区将规划建设新社区住房1.14万~1.34万套，建筑面积约100万平方米。
未来发展
广州开发区：转型宜居之城
《萝岗新城规划研究（2007-2020）》为未来的东部之心画出了美好蓝图：珠三角地区的创新基地、广州的东部城市副中心,具有岭南文化特色的山水园林新城区。萝岗新城将成为环境优美、商住舒适、交通迅捷的“宜居之城”。萝岗新城将由四个组团组成，从西向东依次是天鹿湖旅游度假区、科学城现代服务业集聚区、公共服务中心区和文化教育园区。
在开发区管理者眼中，萝岗将从一个以生产职能为主导的开发区转变为以生产、生活功能并重的综合城区，不仅是一个区域性生产制造中心，更需要成就为现代服务业中心、区域物流中心、高科技产业中心和人文生活居住中心。
2010年前，市民服务中心、创业者公园、影剧院、图书馆、体育馆、少年宫、中心医院、国际网球中心、星级酒店、玉树公园国际会馆、综合研发孵化区、总部经济区等36个项目将一一落成。萝岗的居民们很快就能在家门前的大型超市内买到各类鲜活商品。位于科学城的40万平方米商业服务中心将于今年落成。届时，全球第三大零售巨头Tesco将入驻，德国麦德龙等也将落户于此。
萝岗新城还是2010年亚运会场地之一，萝岗区综合体育馆是亚运会配套的高标准体育场馆。此外，体育馆拥有11个网球中心比赛场，19个训练场，属国家甲级体育建筑，建成后将是华南地区最大的网球中心。
松山湖：打造创意生活城
随着人口数量的日益增长，商业等配套设施也要与之相适应。松山湖房地产公司正着力打造“松山湖创意生活城”，这是集创意、潮流、运动等生活元素为一体的新一代商业城。麦炽帮表示，创意生活城位于园区北部城市核心区，坐落在北部生态公园月荷湖畔，目前已完成建设，占地18万平方米，建成面积达9万平方米，分别规划大型商场3家，各种商铺290间，美食店27间。据了解，创意生活城最大的特点是差异化，倡导“错位发展”和一种创新的商业理念。不单单是能满足松山湖园区的商业需求，还将辐射带动整个东莞和周边城市的商业消费，使之成为全市乃至珠三角城市创意生活人群的消费焦点。
此外，松山湖产业园内大规模的房地产项目都有相应的配套设施，包括幼儿园、大型综合超市等，如光大地产的锦绣山河已经规划了几千平方米的超市，年内将动工兴建。这些配套设施都将围绕整个园区科技与产业发展的主题来进行。
而园区南部则建成生态休闲旅游区，主要是围绕“松湖烟雨”这一东莞新八景做文章，适度开发生态旅游项目，丰富景点内涵，完善旅游配套设施，既满足市民参观休闲需要，又增加招商吸引力。
记者手记
同是产业园 发展却不同
产业园要发展，就需要大量知名的高新科技企业进驻，从而给这个工业园造就了人气，广州开发区做到了，而且也从一个小开发区做到了全国排名第一的高新科技产业园，这一点与其定位有很大的关系。广州开发区的模式是先工业后住宅，记者进园采访，到处看到的是开发区里企业厂房耸立，而房地产业却是近两年才慢慢进驻、开发。但是聚集了人气的开发区对刚开发的房地产商来说是相当重要的，当一个开发区聚集了足够的人气，也就证明了这个区域需要大量的居住房。从这一点上，开发商后进工业园开发是明智之举。
但是与广州开发区相反的是，东莞松山湖却是先进房地产企业，后入工业的这种模式。不管松山湖园区是否一开始就有这种意识，还是后来才想到的，都脱不了这种关系的存在。值得一提的是，在松山湖所开发的都是高端地产项目，虽然地产专业人士以及松山湖自身的工作人员都认为这是由于松山湖环境宜人，适合度假。因此，高档住宅的出现也就顺其自然了。但是松山湖发展了这么多年，除了仅有的几家知名企业，以及学校外，似乎并没有聚集更多的人气。驱车前往松山湖的人，基本上是去郊游，无论是居住在松山湖里面的人群还是居住在松山湖外的人群，对于松山湖称赞的恐怕也只是松山湖的环境。而对于松山湖在各种配套方面都不敢恭维，有居住在松山湖的朋友说过，一到晚上，冷清得要命，周末要买些东西还得驱车到莞城或是大朗等地方去买，生活的不方便，给居住在松山湖的人们造成了一定的困惑。 |
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