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闲置土地回收重中之重“执行”
cf.zhaoshang-sh.com 2009年10月14日14:46 人民政协报

    日前,国务院发布了一则《关于集约用地的通知》,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。专家预计,这一方面会削弱开发商拿地的冲动,同时还会促使开发商加快建设进度。

    当前开发商闲置土地不开发现象并非不普遍,据8月份中原(中国)地产研究中心发表的《地价透支房价,半数地王难解套》报告显示,40家开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块仅占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”;2007年的18个“地王”项目,有4个项目退地,还有7个项目处于待开发阶段。像这样的开发商闲置土地不开发现象,一是造成稀缺的土地资源的浪费,二是由于部分开发商囤地的目的在于待价而沽,或是等到升值后再开发,所以开发商闲置土地还会起到助推房价的作用。所以,开发商闲置土地不开发现象,不能再任由其继续发展下去了。

    现在国务院下发通知,要求对土地闲置满两年的无偿收回或者重新安排使用;对土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费;另外,国土资源部还将对闲置土地征收增值地价。对土地闲置满两年的无偿收回,显然会让那些囤积土地意在获取增值利益的开发商“鸡飞蛋打”;对土地闲置满一年不满两年的,向开发商按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,会加大开发商的持地成本,使其损失大于通过囤地所能获得的收益,从而可以起到削弱开发商拿地冲动,敦促开发商加快土地开发进度,减少土地闲置的效用。

    不过需要看到的是,《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条明确规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。也就是说,对土地闲置满两年的无偿收回;对土地闲置满一年不满两年的,向开发商按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,原本就是法律已经作出的规定,国务院此次下发通知要求,不过是对已有法律规定的一次重申。而已有法律规定需要国务院通过行政命令方式予以重申,显然是因为这些法律规定并未在实际当中得到切实执行。从这个意义上说,此次国务院通知要求能否取得有效遏制囤地行为的预期与实效,关键同样在于相关规定能否得到切实执行。

    部分地方政府及其相关部门之所以不严格按照相关法律规定处理开发商闲置土地行为,显然是因为开发商囤地可以起到抬高土地出让价格并助推房价,从而增加地方政府收益的效用。这无疑正是部分地方政府对开发商囤地行为表现得“心慈手软”,并在客观上纵容与助长这种行为的根本原因之所在。所以,相关法律规定与国务院通知要能得到切实执行,需要强化法律与政策规定的执行力,包括对那些不按法律与政策规定严处囤地行为的地方政府及其相关部门责任人实施严厉问责。而更为根本的是要通过开征物业税将土地出让收益全部纳入财政等途径消弭地方政府奉行的“土地财政”。如此,开发商囤积土地现象才能得到有效遏制,房屋价格也才有逐步回归理性的可能。

稿源:人民政协报
编辑:厂房招商网
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