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大虹桥抗衡陆家嘴 土地市场即将火爆
cf.zhaoshang-sh.com 2009年11月24日12:49 新地产

    大虹桥。只有大虹桥,才是能与陆家嘴、世博会、迪斯尼相抗衡的力量。

    土地市场即将火爆

    虹桥商务区的建设正紧锣密鼓地进行。

    当前虹桥商务区管委会的工作聚焦于虹桥综合交通枢纽26.26平方公里的项目,要确保这个世界上最大的交通枢纽2010年3月16日投入运营。未来虹桥交通枢纽的客流量将占上海对外客流量的一半。虹桥作为上海的西大门,对长三角企业的辐射能力将大大增强,商务平台的作用将不可替代。

    值得注意到是,“虹桥新区”的远景规划辐射到长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江等多个区县,整个规划面积超过86平方公里。这意味着今后巨大的土地供应量。

    开发商对规划心领神会。9月中海拿下长风6B、7C地块那一役,竞买申请从8月21日开始,到9月初才6家竞买;9月3日,虹桥商务区管委会人员构成的消息一经公布,一天增加4位竞买者,到7日增加到14家。

    9月10日,位于市中心、寸土寸金的长宁区宣布,在目前已推进建设的120万平方米的商务楼宇的基础上,未来3年内增加供应100公顷土地,建设220万平方米的商务楼宇和配套设施,为打造国际贸易中心奠定基础。

    如果整个虹桥商务区仅按出让20平方公里土地、2000公顷估算,5年的供应节奏,都将是不小的数字。南京市2008、2009年的土地出让规模约550公顷。换言之,虹桥概念旗下的土地出让规模将是一个省会城市的级别。加上今年以来的“零流标”趋势,政府规划将带来可观的出让收费,更不用说持续的税收和相关收益,每年由此新增收入将是百亿元。

    86平方公里还满足不了期望。不少专家提出:大虹桥区域要进一步扩容,可以扩展到550平方公里左右。上海城市经济学会常务副秘书长施蔷生提出,“大虹桥”的定位应该是国际贸易中心,与陆家嘴的上海国际金融中心、临港新城的国际航运中心共同形成三个中心、三个载体。

    各区侧重点不同

    由于缺少能够吸引资金、导入人口的重大概念和与之相匹配的土地供应,浦西各区长期以来如同在一片蓝海中生存。如今有了虹桥商务区的“浦西之心”概念,长宁、闵行、青浦等区态度颇为积极,都想完善拼图,抓住历史性的发展机遇,共同打造一个“长三角之心”。

    长宁区:熟地为王、不做都赚

    长宁区是虹桥商务区与市中心、浦东联系的枢纽,天时地利自不待言。这里是高尚之区,建筑容积率低、别墅成片。当前长宁区把一半以上地域(内环外)纳入虹桥主体功能区的范围,形成了“三区两轴”的空间布局。所谓“三区”,即虹桥涉外贸易中心、虹桥临空地区和虹桥贸易总部生态园:“两轴”指的是延安西路—虹桥路和仙霞(西)路沿线及中间区域。

    长宁区的优势在于,很大部分都是成熟地块,用不着征地动迁,所以进度上可以掌控。“两轴”是虹桥商务区的门面和咽喉要道。长宁区的环境品质有口皆碑。过去走到与长宁区一路之隔的外区,一对比就知道什么叫“上只角”、什么叫“下只角”。此前上海市长韩正到长宁区调研,就明确要求长宁“打造好东虹桥,提升西大门”,今后这个区域属于多做多赚、不做都赚的有利地位。一个隐含的好处是,在大规模开发建设中,长宁区的老百姓可以少受一些折腾。

    闵行区:住宅和商业地产项目看好

    根据“大虹桥”概念规划,仅26.26平方公里的虹桥交通枢纽,闵行就占据85%的比重,主要工程都位于闵行华漕。闵行区除去浦东部分,将有46平方公里土地被列入虹桥商务区,占据总面积86平方公里的“大虹桥”的半壁江山。

    闵行区以执行力强、办事利索闻名,能够在本区范围内独立完成一条地铁线(5号线)便是明证。当前闵行区已把交通枢纽范围内的地区统一合并成“新虹桥街道”,由现龙柏、华漕街道调整而成。这一方案已上报至上海市政府,正等待批复。

    闵行区是浦西各区中人口导入最为强劲的一个区。过去凭借1号线从市里吸收人气、5号线打通区内经络,接下来,随着虹桥交通枢纽附近的地价高涨,闵行区有不少工厂面临动拆迁,住宅项目和商业地产项目都有充足的想象空间。

    青浦区:住宅及工业地产潜力大

    位于郊区的青浦区规划了面积约7.2平方公里的相关区域,包括徐泾镇、重固镇、华新镇、赵巷镇等。这里距离浦西市中心很近,车程还不到半小时。除了大片别墅、奥特莱斯,青浦有的是大片农田。未来住宅小区、工业园区的开发值得期待,当然对入住企业的环保审批将是严格的。

    除了主要涉及长宁、闵行、青浦;普陀的长风板块、嘉定的江桥镇和真新街道,以及松江九亭都被打上了虹桥商务区的烙印,利益均沾。长风板块出了中海地王,未来的虹桥区域肯定将催生新地王。就连松江九亭也可以喝点汤。九亭百姓苦于松江不管闵行不爱,断头路一条又一条。加盟大虹桥后,虽说位于航道下方,飞机噪音只会加剧(虹桥机场扩建跑道),可毕竟成了闵行的“一家人”,地面交通改善大有希望。

    审批未动,拼图先行。今后批复下来,只要把拼图一合,就出现“东有大浦东,西有大虹桥”的大场面。上海急需增长点,也要防止把所有鸡蛋都放在浦东新区这一个篮子里,没有理由不炒热大虹桥。地方政府、开发商、投资者、工商企业“围猎”,地王迭出,将是实实在在的一个大场面。

 

稿源:新地产
编辑:厂房招商网
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