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上海REITs仍存变数 参与公司观望中
cf.zhaoshang-sh.com 2009年11月30日14:20 21世纪经济报道

    REITs(房地产投资信托基金)呼之欲出,在全国多个地方政府围绕“REITs”方案竞争正酣的另一面,涉及的企业却有自己的一笔账,成本是最大障碍。

    据了解,以目前政府牵头运作的REITs试点,成本过高,企业从融资成本的角度出发,甚至“唯恐避之不及”。

    某相关的浦东国资A公司一位核心高层告诉记者,“我们自己专门研究过这个事情,目前政府主导的模式,融资成本过高,在9%-10%,超过目前银行贷款的基准利率,而按照我们自己的设计,公司自己寻找券商等机构合作,融资成本一般不会超过2%。”

    另一家浦东国资B公司的高层透露,由于涉及上市公司,如果融资成本过高也将难以通过。“超过银行贷款的基准利率很难通过董事会”。

    上海加速推进REITs

    记者从知情人士处获悉,15日被相关媒体披露的上海浦东新区REITs方案初稿,并未最终确定,不过,物业范围、参与公司等一些基本的内容,应该不会有太大的变化。

    据了解,该材料尚处于相关政府机构和极少数相关企业高层范围内讨论阶段,还需要最后调整一些细节,待到国家政策层面时机成熟,才会最终公布。

    “初稿确定这三家集团为首批试点,大约是在一个月前,而最后的方案,应该是最快下个月敲定。”上述B公司的这位高层透露。

    “参与企业包括上海金桥集团、外高桥集团、张江集团,金桥出口加工区开发股份有限公司和外高桥保税区开发股份有限公司同时参与此次REITs发行计划,以工业地产为主。”“各家公司投入此次REITs的物业总数为105宗,建筑面积合计约139.61万平方米,预计2009年产生的租金收入约5.5亿元。其中,工业地产建筑面积为125.66万平方米,占比高达九成以上,预计2009年租金收入为4.59亿元,占整体租金比例83.2%。”

    上述A公司的高管告诉记者,从这个方案的细致程度也可以看到,有关方面已经就相关企业集团的相关资产进行了细致的盘点,具体到每个项目、每个物业面积及租赁情况。

    记者获悉,“入围”的金桥集团及旗下上市公司浦东金桥参与本次REITs的物业体量为大约30万平方米左右的工业出租物业,每年租金收入约在2亿元左右。其中,来自上市公司和集团公司的物业均各为15万平方米左右,年租金均为1亿元。

    据上述B公司的这位高层透露,外高桥集团可能是三家公司中涉及物业量最大的,而且涉及上市公司外高桥的体量也较大。

    此外,张江集团旗下上市公司张江高科并没有物业参与。这也在此次披露的方案中仅提到“金桥出口加工区开发股份有限公司和外高桥保税区开发股份有限公司同时参与此次REITs发行计划”得到印证。

    另外一家此前一直是上海浦东REITs试点“不二人选”的陆家嘴集团并未出现在方案中。

    “陆家嘴并没有退出REITs试点,只是在这个最新的方案初稿中,定位以工业地产为主,以商业办公楼物业为主的陆家嘴则没有参与该浦东新区的REITs中。但陆家嘴同时独立在做REITs相关试点,它的合作方是建设银行,走的是企业路线,而非此前传言的政府路线。”上述B公司的高层告诉记者。

    主角从陆家嘴到三家工业地产公司,这一变化的背后,其实是上海REITs试点的推进工作在二季度之后明显加速。

    6月底浦东新区国资委召开的新区直属公司2009年度业绩责任书签约大会上,其中明确国资企业要协同发改委和金融办推进REITs试点,推广以信托方式实施准资产证券化的融资模式。

    “看账说话”:10%还是2%成本

    事实上,陆家嘴集团最终从试点主力突然退居幕后,除最新试点方案锁定工业地产的表面原因外,另一个重要原因就是融资成本。

    这位A公司的核心高层告诉记者,陆家嘴集团最终推出政府试点,转而自主寻找合作方,两种途径,可能成本差别巨大。

    “我们与不少券商进行过沟通,REITs产品的成本普遍在1%多,最高不会超过2%,即使是国资背景的公司,这样大的成本差距,也是很难接受的。”

    目前政府牵头试点的方案,由于要经过政府各部门、承销商等多层运作,增加了融资的成本,在他们看来并不划算。而且,不管是政府牵头试点还是企业自主运作,面临的首要问题是一样的,就是政策瓶颈。

    另一方面,记者查阅相关上市公司资料发现,例如此次没有参与的张江高科,目前负债率只略高于40%,手头握有银行授信额度高达100多亿元。

    值得注意的是,每年1亿元租金收入的15万平方米工业物业,约占浦东金桥上市公司全年租金业务收入的1/8,比例已足以影响整个上市公司全年的业绩。而外高桥集团已经基本实现整体上市,整个集团共约200多万平方米的工业地产资产,基本都已装入上市公司,若有较大比例的物业参与REITs试点,对其近几年租金收入的影响可能将会更明显。

    上述B公司的高层指出,作为上市公司,是“看账说话”的,即使相关披露的方案最终推出,能否顺利实施,一旦涉及上市公司资产,还取决于能否获得董事会通过。

    “考虑到这样的过程,上海浦东REITs试点或许还要一些时间,乐观估计是今年年底前能最终成行。”
 

稿源:21世纪经济报道
编辑:厂房招商网
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