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金融危机下的珠三角工业地产
cf.zhaoshang-sh.com 2009年01月19日14:09 赢周刊

  东莞成工业地产“重灾区”?

  经过30年外向型经济的发展,珠三角的社会结构和利益分配体制已渐渐趋于固定,特别在那些厂房、工业园密集的村镇,随着大量外商投资和外来劳工的涌入,许多本地居民不由自主地介入到物业领域,衍生出庞大的“厂房经济”市场和农村食利阶层。在东莞本地居民的收入结构中,租金收入就占了50%以上。

  然而伴随着2008年东莞大批劳动密集型企业倒闭,村镇厂房的市场需求跌至历年谷底,东莞成了厂房经济的“重灾区”。2008年东莞工业物业均价从往年的每平方米10~12元跌至每平方米7~9元,空置量也达到历史新高。昊信联行的统计数据显示,截至2008年11月底,东莞空置厂房物业面积达到3800万平方米,空置率在20%以上,其中一些聚集大量制造 企业的村镇空置率高达30%,例如常平、大岭山、大朗、东坑等镇的厂房空置面积都超过150万平方米。

  东莞“土著”坐地收租的发展模式受到挑战,兴盛一时的工业地产中介行业也岌岌可危。据昊信联行统计,2008年东莞300多家工业物业代理公司有近50%倒闭,勉强支撑的一些代理公司业务缩水严重,达到40%以上。

  外向型经济一枝独秀的深圳,与东莞面临着相似的困境。昊信联行的数据显示:截至2008年11月底,深圳闲置厂房面积达到1300万平方米,比2007年增加56%。厂房经济模式是改革开放的产物,在珠三角等地遍地开花,红火一时,然而,如今面临最严峻的拐点,脆弱得几乎经不住下一根稻草的敲打。有业内人士认为,村镇厂房已完成了在中国工业地产第一阶段的使命,已经是时候退出历史舞台了。

  东莞工业地产市场遇拐点

  程万航最近上街都会遇到新的“惊喜”。

  “这栋新厂房原来是某个企业老板订做的,准备自己办工厂,从来没有放盘出来,现在居然也挂上了出租的广告。”他一边麻利地停好车,一边拨打广告横幅上的咨询电话,问清价格和大致情况后,迅速在脑海里搜索可能适合租用这个厂房的客户,马上打电话过去“报喜”:“我刚刚发现了一个很适合你的厂房,全新的,地理位置也很好,刚刚放出来的新盘,租金只要7块(每平方米),十分‘笋’啊。”

  挂断电话,程万航小跑着进入厂区,熟练地目测楼高及占地面积,再检查配套设施是否完备。“格局设计很新颖,旁边就是两层的宿舍,配电房也快建好。”他一边说一边掏出手机在不同的角度拍照,期望这个新出现的“笋盘”能在年末给他带来一笔生意。

  程万航是东莞常平21世纪广厦地产公司工商部高级经理,从2003年开始做工业地产经纪。六年以来,东莞工业地产中介市场从无到有,从无序竞争到树立起几个主要的品牌,他亲历了其中的变迁,也熬过激烈的同业竞争,但唯独在2008年,他感受到了不一样的滋味。“最近几个月以来,每次开车出来逛一圈,都会发现有新的盘源放出来,有些是因为原来的工厂倒闭,有些则是全新的订做厂房放弃经营。”

  盘源猛增并不意味着生意变得好做了,恰恰相反,现在正是生存最艰难的时候。

  东莞村镇厂房空置率最高达30%

  伴随着东莞大批劳动密集型企业倒闭,东莞市场对村镇厂房的需求跌至谷底,东莞成了厂房经济的“重灾区”。2008年东莞工业物业均价从往年的10~12元(每平方米)跌至7~9元(每平方米),空置量也达到历史新高。据昊信联行的统计数据,截至2008年11月底,东莞空置厂房物业面积达到3800万平方米,空置率在20%以上,其中一些聚集大量制造业的村镇空置率高达30%,例如常平、大岭山、大朗、东坑等镇的厂房空置面积都超过150万平方米。

  厂房空置严重,其中又以1000平方米以上的大型厂房尤其难租。程万航告诉记者:“有个相熟的业主在2008年新建了6500平方米的厂房,外观很漂亮,设计、格局各方面都很新颖,按照惯例这种类型的盘是非常好租的,半年内绝对可以租出去,并且租金都在10块(每平方米)以上。但是由于一直无人问津,业主把租金下降到7块钱(每平方米),因为2007年建筑材料等原材料的涨价,这个价钱已经是业主能够赢利的边缘。现在已经一年半过去了,仍然空在那里,不仅没有租金收入,厂房的电线等设备还经常被盗,为此还要专门聘请保安来看管。”

  在常平镇中心马路旁的一座大型厂房里,记者看到厂房墙体剥落,杂草丛生,在宿舍区的空地前,一片密密麻麻的芦苇长得比人还高。厂区墙外是常平镇车流量最大的马路之一,墙内则仿佛一座死寂的空城。

  程万航告诉记者,该厂房的厂区面积共6000平方米,宿舍面积达1万平方米,是典型的劳动密集型企业的配置。“现在受到金融危机影响,劳动密集型企业很难做,相信很少人会在现在逆市而行。这里已经空置了四年,我也不知道还会继续空几年”。据看守厂房的保安介绍,2008年一整年都没有人来这里看盘。

  业主:从中介勿扰到佣金加倍

  在东莞厂房的业主中,本地居民、村委占了70%,而在过去几十年来,坐地收租早已成为东莞农民普遍的生存方式。2007年东莞全市的出租屋税就高达5000万元。厂房、民房的租金收入一度使得东莞城乡人均收入高居全国第一。对于他们来说,眼下大量无人问津的厂房带来的是对原有发展模式的挑战和生存的压力。

  于是,不少村委会在用他们能够想到的各种办法对厂房进行“升级”。很多村镇的自盖厂房凌乱简陋,甚至有消防隐患,现在不仅自发改造环境,还不忘完善配套设施,例如重新装修、安装配电房、加装电梯等等。

  面对不景气的租赁市场,村委还面临一个两难的尴尬:是否降低求租条件。由于厂房经济的特殊性,一旦企业卷款逃跑,留下的债务和欠薪往往都要由厂房所有方来承担。除了合俊事件由镇政府出面垫付工人工资,珠三角的“惯例”是由村委会、房东或社区股份公司垫付企业老板“走佬”后的工人工资。据《凤凰周刊》报道,去年6月东莞东城台企永合兴手袋厂老板恶意欠薪逃逸,房东在自己还被欠租金、税费、电费、管理费的情况下,向亲朋好友借款数十万元垫付30多名工人的工资。因此厂房业主向来对进驻企业的固定资产有一定的要求,轻资产型的企业则被要求缴纳多倍的押金。以一个月租4万元的厂房为例,通常情况下只需缴纳两个月的租金作为押金,而轻资产型企业则需缴纳30万~50万元。而现在眼看着厂房长期空置,业主忍受着断租之痛也不敢轻易降低标准,原因就是现在企业资金链紧张,信用风险更大。

  业主对中介的态度也发生了一百八十度的逆转。早几年厂房供不应求,只要在墙上贴出招租的横幅就很快有人打电话来求租,甚至要在广告横幅上特意注明“中介勿扰”。但这几个月来,工业地产中介开始受到前所未有的礼遇:不仅大量业主纷纷前来放盘,还许下“佣金好商量”的承诺;以前做成一笔交易,通常是以一个月的租金作为佣金,现在则可以拿到两个月的租金甚至更多。以前被认为“干扰市场”的厂房中介,现在不时成为村委会的座上客。因为业主盼望着从中介那里多获取一些租房需求,好把空置的厂房早日推销出去。

  然而对于厂房中介来说,这些礼遇、承诺都难以转换成最终的实惠。据程万航介绍,依照往年的经验,第四季度是工业地产的旺季,企业主向来喜欢在农历新年之前找好厂房、安置好设备,过完年后正好招聘南下的农民工进行生产。而时至今日,来放盘的厂房成倍增加,来看盘的人却寥寥无几;看盘者中大部分只是来了解市场行情,短期内没有求租需求;有求租需求的人又多抱以“碰运气”心态,看看能不能遇到“跳楼价”,如果没有则再等等,所以能够最后成交的是少之又少。在成交的个案中,又以“以大换小”的类型为主,厂家为了节约成本,将原来的大厂房换成小厂房。种种迹象无不透露着严冬来临的信号。

  21世纪广厦地产在2006~2007年行情最旺的时候,整个团队的营业额每月可以达到70万~80万元,2008年12月的营业额却骤降至10多万元。因为成交量太小,业务员拿不到提成,长期仅靠1000元左右的底薪难以生活,很多业务员都选择了辞职。近几个月以来,21世纪广厦地产就流失了近半员工。作为全国最大的厂房中介,伙伴地产也难逃军心涣散的厄运,据了解,2008年上半年,伙伴地产已经有三位区域经理相继离职。

  在过去,厂房中介也是一个流动性很高的行业,因为这一行准入门槛低,对学历没有要求,从业者也多是初中及以上文化水平,靠的是边做边学;另一方面利润又很高,提成甚至高达20%。行内有句“三月不开单、开单吃半年”的流行语,例如成交了一个5000平方米的厂房,可以为公司赚到5万佣金,自己则可以得到1万元提成,收入很可观。所以,尽管流动频繁,但招人并不难,不断有人离去,也不断有人跃跃欲试。但现在只有人辞职,而没有人愿意在这时踏进这个门槛。据昊信联行统计,2008年东莞300多家工业物业代理公司有近50%倒闭,勉强支撑的一些代理公司业务缩水严重,达到40%以上。

  深圳闲置厂房猛增近六成

  外向型经济一枝独秀的深圳,与东莞面临着相似的困境。2008年深圳外贸出口订单减少约30%,大量外贸型企业倒闭,制造业投资者开始撤离或持观望态度,因此工业厂房市场需求迅速减少,导致深圳大量工业厂房空置。据深圳市房屋租赁管理办公室公布的《四季度深圳市出租屋抽样调查情况说明》,深圳厂房空置率达30%,租金降幅为15.8%。

   昊信联行的数据更为严峻:截至2008年11月底,深圳市闲置厂房面积达到1300万平方米,比2007年增加56%。深圳6区全年共成交工业物业总面积约180万平方米,比2007年下降约60%。其中八成的成交量发生于关外的宝安区、龙岗区,关内成交工业物业总面积仅30万平方米,且以商务园区、高科技园区工业研发楼宇为主,工业厂房成交量极少。

  与东莞不同的是,深圳工业地产结构中除了村镇物业,还有由开发商集中开发的工业园区,而这部分厂房的租赁没有受到太大影响,且有不降反升的趋势。昊信联行的行业总监商国臣在接受采访时对记者表示,关内一些高端工业物业成交依然比较活跃,例如南山科技园、泰然工业区,不但成交活跃,租金较2007年还略有上升,约上升3%。一些产业聚集、高科技、配套服务完善的规模型工业园区受到企业的青睐。

  记者还了解到,在深美资大型制造企业有意缩减厂房租赁面积。近期,某美国大型制造企业计划搬迁厂房或原址减少生产线,减少约20%的厂房租赁面积。由于出口量下降,而深圳厂房租金相对较高,部分美资大企业有意缩减其在深圳的生产规模,或减少租赁面积并提高空间利用效率,藉此降低厂房租赁成本。

  广州工业需求仍然旺盛

  当然,笼罩莞深的阴霾并未蔓延至全省。广州地区的厂房经济就继续高举了红色战旗。

  记者从昊信联行了解到,尽管2008年广州各区、县级市工业物业成交总面积比2007年同期下降8.58%。空置工业物业总面积约为180万平方米,比2007年同期增加近10%,但广州工业用地交易一直处于活跃的状态。2008年上半年广州各类性质的土地成交总面积达142万平方米,其中62%来自工业用地。第三季度共有65幅工业用地被挂牌出让,共计231.5万平方米。广州开发区13宗工业用地于第三季度成功出让,涉及土地面积约70.96万平方米,成交单价约为600元/平方米。

  昊信联行常务副总经理魏红星接受采访时表示,近几年是番禺区工业地产发展最快的几年,很大一部分得益于广州产业转移的调整,市区内的工厂要迁走,但不愿意迁得太远,希望尽量靠近广州,向信息中心源靠拢,以抢占国内信息的市场。

  受金融危机和广东省产业调整的影响,适于中小型、低产能、劳动密集型的村镇简易厂房需求持续降低,2008年广州周边区、县级市的村镇厂房招租困难,空置率持续上升。而广州总部经济园区、高科技产业园区和高科技商务园区并未受金融危机大的影响,反而市场需求更趋旺盛。广州科学城(000975,股吧)、民营科技园、天安节能科技园、沙湾珠宝业物业招租情况良好,空置率低于3%。广州高端工业物业2008年空置率整体仅约3.5%。广州高科技园、商务园区租金平均每平方米每月30~90元,比2007年整体上升2.09%。天河软件园依然居于首位,达到月均60~80元,但由于工业用地价格下跌及建筑原材料价格下降,高科技园、商务园区投资回报率平均升至约10%。

  由于外资零售商、物流服务商的进入和本地大型零售商不断扩张,现在广州高质素物流设施出现紧俏的状况。设计建造具国际水平的专业物流物业新增供应未能跟上需求增长的步伐,令该类型设施基本长期处于满租状态。

  同时,全球经济不景对本地物业市场的影响开始蔓延至工业物业设施。广州一些生产型企业,尤其是跨国公司在广州地区设立的生产型分支机构,在新租或续租厂房等工业设施时倾向选择较短的租期,而非往常三年或五年的较长租期,以保留短期调整的灵活性。

稿源:赢周刊
编辑:厂房招商网
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