报告要点

　　2008年下半年，部分工业设施建设的放缓或停滞导致上海工业物业新增供应出现大幅下滑。需求同时也出现缩减。平均空置率小幅上升至4.1％。

　　部分租户不能负担高企的租金，而一些业主为了保持稳定的现金流推出更优惠的租金来保留租户，使得工业物业实际成交租金呈现下行态势。

　　展望后市，市场上对于高品质物流仓储设施以及定制厂房物业的需求依然强劲。与此同时，更多的企业为降低营运风险亦会选择售后回租的运营模式，上海主要工业区整体空置率及平均租金应可保持平稳。

　　市场回顾

　　在国际经济环境动荡和国内经济放缓的影响下，2008年下半年上海工业物业市场下行态势显著。工业投资的下降抑制了厂房物业的需求，与此同时也使租金面临下降的压力。2008年，上海工业固定资产投资增长缓慢，较上一年同期增长1.7％，这与电子信息产品制造业和钢材制造业为代表的重点行业投资下滑有密切联系。与此相反，尽管对外贸易出现放缓，但对仓储和物流设施的需求仍然旺盛。在商务园区方面，跨国公司持续强劲的需求以及上海市重点引进跨国公司总部或研发中心等举措为商务园区的办公楼物业提供了坚实的支撑。

　　工业园区市场动态

　　供应，需求及空置分析

　　2008年下半年上海工业园区新增工业物业供应大幅下滑，较上半年下降近40％，至18.8万平方米。中国出口放缓导致需求缩减以及开发商资金的压力使部分工业设施建设放缓或者停滞。尽管新增供应下滑，下半年上海主要工业园区平均空置率却小幅上升至4.1％。然而，浦东的金桥以及南汇的康桥仍保持着2％的低空置率,其中金桥的低空置率主要是在经历了多年发展以后新增供应十分有限，而康桥则得益于迅速发展而使入住率快速攀升。

　　在投资市场方面，由于投资者对下半年市场预期更趋审慎，工业物业的销售较为清淡。然而，市场上仍有工业物业成交。2008年第四季度，全球最大的仓储物流地产商普洛斯以2.2亿美元收购了位于苏州的668,896平方米工业物业50%的股权，随后又以13亿美元出售了其在中国的资产及日本的基金予新加坡政府产业投资公司。

　　近来工业土地市场的放开使土地买卖市场较为活跃。主要成交案例包括：欧领特上海重型冷轧有限公司和爱建德固赛（上海）引发剂有限公司分别购买了位于宝山工业园区的33,335平米和34,505平米的两幅土地。海德堡印刷设备（上海）有限公司购置了青浦工业园区27,179平米的土地。

　　租金行情分析

　　2008年下半年上海主要工业园区的租金报价保持平稳，平均每平方米每天人民币0.87元，与上半年相比仅下降约1个百分点。然而，部分租户业务状况转差而引致其没有能力负担高企的租金，同时一些业主为保持稳定的租金收入而选择延长免租期或者降价来保留租户，因此市场上工业物业的实际成交租金价格趋于下行。

　　分区来看，2008年下半年以外高桥、金桥和张江为代表的浦东区域工业物业平均租金报价下调较为显著，较上一年同期下跌13％，至每平方米每天人民币1.06元。租户与业主间租金议价空间增大使优质工业园区的租金价格亦有所松动。

　　市价及收益率

　　虽然经济发展放缓，但工业土地招拍价仍较为平稳，土地价格维持在每平方米人民币1,018元的水平，较上一年同期上升5％左右。而二手土地市场，鉴于部分业主资金压力和投资者对更低土地价格的预期，一直居高不下的二手土地价格也出现了下调，价格下跌幅度高达10％-20％的水平，约为每平方米人民币968元 - 1,306元。

　　在物业价格方面，2008年下半年上海主要工业园区物业平均市价出现下滑，约为每平方米人民币3,600元，同比下降4％左右。分区域来看，浦东区域的工业物业平均售价下调最显著。在当前的经济形势下，业主或最终用户为尽快降低持有物业的风险，一方面会选择低价出售持有的物业，另一方面也会选择转变经营方式。比如，向投资商销售带租约的厂房，外高桥等原来“只租不售”的工业园区现在也推出了“以售代租”的物业。鉴于工业设施平均市价的下跌速度大于租金价格下跌的速度，同时投资者为了对冲高的风险预期而要求更高的回报率，2008年底租金回报率期望值在10％左右的水平。

　　商务园区市场动态

　　作为新兴物业类型，上海商务园区办公楼市场在近年发展迅猛，到2008年下半年全市商务园区办公物业的总存量达到约579万平方米，较上一年同期增长42％。2008年商务园区市场吸纳量基本保持稳定增长，平均空置率约为25％。

　　下半年完工的主要商务园区办公设施包括：美国通用电力公司在张江新建64,465平方米的总部办公设施及FPT菲亚特动力科技股份公司位于嘉定17,000平方米的研发中心等。

　　近期主要租赁案例包括：上海AREVA电力自动化有限公司在漕河泾开发区浦江高科技园租赁了共计6,500平米厂房和办公设施；在紫竹科技园，克莱斯勒租用10,000平米的办公设施用于亚太总部办公和研发。全球金融危机导致跨国公司缩减成本，因此配套设施较好的高品质商务园区成为市场的热点。

　　今年上海两会期间，上海市委书记俞正声曾以“房价不能高，不能再涨”的论调为上海房价“降温”。其间，俞正声书记还曾透露，中央并不希望上海在“购房退税”问题上带头。

　　1月23日，上海市政府新闻发言人陈启伟更是明确表示，上海没有研究新的购房政策，也没有研究“新政策”的打算。除国家推出相关政策外，上海不会出“购房退税”、“蓝印户口”（购房落户）政策。

　　2008年下半年,由于商务园区办公物业供应足以满足需求，因此租金水平保持平稳，平均租金为每平米每天人民币3.2元，与上半年基本持平。其中创智天地（查看地图）的平均租金达每平米每天人民币5元位居首位。闸北多媒体谷和张江集电港则均以每平米每天人民币4元而次之。

　　未来趋势分析

　　由于全球经济放缓仍会持续一段时间，出口企业和相关的制造业仍会承受着国外需求缩减的压力。此外，人民币升值以及营运成本上涨亦会对工业企业造成影响。一些工业企业由于对未来市场预期的不确定或会选择停工或者缩小扩张规模，这对工业房地产市场的需求会产生负面影响。政府今年增值税政策改革（从生产型至消费型）有利于刺激投资，但由于受制于有限的市场需求，相信政策在短期内不会产生很大的刺激作用。

　　尽管如此，市场上对于高品质物流仓储设施以及定制厂房物业的需求依然强劲。另外，更多的企业为降低营运风险亦会选择售后回租*的运营模式。展望后市，上海主要工业区整体空置率还将在低位运行。而在租金方面，鉴于高品质仓储设施的稀缺性和旺盛的需求，整体市场平均租金将继续保持平稳。

　　在投资方面，对于定制厂房和售后回租物业需求的上升将为开发商提供机遇。另外，在UPS位于浦东国际机场国际转运中心投入使用后，DHL也确定将其北亚转运中心建于此。这些全球物流业巨头的举动显示了上海高端物流仓储设施拥有巨大的投资潜力。由于当前国外投资者日趋审慎，其对于租金收益率的期望值也有所提高，我们预计2009年上海工业物业价格将有所下调，租金收益率将提升至10％以上的水平。

　　商务园区方面，相对较低的价格以及完善的配套使跨国企业选择在此作为区域总部或研发中心。然而，伴随甲级办公楼租金下调，以及更多的新增供应上市，商务园区办公物业亦将面临租金压力。