尽管委托中介在网上挂出了近4个月的招租广告，月租金也由过去的12元/平方米忍痛降到8元/平方米，但王善富手里共四层高的厂房，至今仍没有找到新租户。

　　王善富是深圳市龙岗区布吉街道的一名普通村民。2008年底，承租他这栋厂房的一家电子厂突然倒闭，还拖欠了2个月的房租和水电费，此后厂房一直空置。

　　王的遭遇远非个案。在刚刚结束的全国两会上，全国政协委员、深圳市政协副主席钟晓渝透露，受经济不景气影响，深圳至少有2500万平方米厂房空置，实际租金下跌约五成。

　　“估计今年拿不到分红了”

　　唯一令王善富稍感欣慰的是，那家电子厂的老板还算“仁义”，关门大吉前把工人都遣散了，他不用像有些房东一样，天天面对群情汹涌围堵厂房大门的讨薪者。

　　在深圳特区关外的龙岗、宝安等辖区内，各个村集体大都成立了社区股份合作公司，依靠出租厂房、商铺和土地获利，承租者多为劳动密集型的中小出口加工企业。像王善富这样的村民，都是股份合作公司的小股东。

　　深圳宝安区一位街道办事人员告诉《中国经营报》记者，物业出租及相关管理费收入，一般占社区股份合作公司总收入的八成左右。去年下半年起，随着企业租户大量停产、搬迁甚至倒闭，厂房空置，租金“断流”，社区股份合作公司的日子一天比一天难过。

　　这位办事人员透露，他所在街道有一个居民小组，2007年总收入3600万元，主要为厂房、商铺租金收益，而2008年光这部分租金收入就减少了600万元。

　　据深圳官方公布的2009年一季度抽样调查数据，全市厂房空置率达20%左右，但有中介公司人士称，由于不少厂房为半空置状态，不在政府统计口径之内，实际空置率应该更高。

　　那些尚未搬走的企业，也纷纷以金融危机为由，要求减租或干脆拖欠租金，因为他们很清楚，房东现在最怕听到的消息就是企业要“撤了”。

　　龙岗区横岗街道党工委的沈云刚说，企业拖欠房租的现象较普遍，有的已拖欠数年，总额上百万元，面对现在的不利形势，社区股份合作公司只能软硬兼施，租金适当优惠或延长交租期限，只对确实是恶意欠租的企业采取断水断电等非常措施。

　　还有一个比较棘手的问题是，在龙岗、宝安两区迅速城市化后，许多本来应由政府负担的社会公共服务项目，如治安、计生、环卫、公共设施维护、社区工作站办公经费等等，实际上仍由村集体转变而来的社区股份合作公司负担。他们的服务对象不仅是户籍人口，还包括数以百万计的外来打工者。

　　据了解，2008年龙岗区社区股份合作公司经营总收入为37亿元，其中社区公共支出总额就达8亿元之多。此外，为维护社区和谐稳定，社区股份合作公司还垫付了区内部分企业的欠薪1010万元。

　　“我估计今年我们都拿不到公司的分红了。”王善富说。以往经济形势好的时候，像他这样的村民小股东，每年都能从社区股份合作公司拿到上万元的分红。

　　房产证缺失成招租软肋

　　王善富迟迟找不到“下家”，还有一个致命的原因，就是他那栋厂房一直未办理房产证。

　　“本来找厂房的企业就少，人家一听说没有房产证，更没戏了。”王善富说。

　　在深圳关外的龙岗、宝安两区，厂房没有房产证是一个普遍现象。据深圳世华房地产投资顾问有限公司一位厂房经纪透露，这些厂房大多是由村集体或个人在未获得政府批准的情况下私自加盖的，没有房产证的比例可能高达80%。

　　早些年租用厂房的，通常是对租金成本相当敏感的“三来一补”加工企业，由于社区股份合作公司拍胸脯保证，能帮忙办妥消防合格证、租赁合同等一系列手续，承租企业并不太关心厂房究竟是不是“合法的”。

　　但近年来土地和人力成本不断上升，加上本轮经济危机突然来袭，原有层次较低的中小制造业厂商被“逼迁”，新一轮的招租终于让房产证缺失的难题浮出水面。

　　布吉街道南岭村社区党总支书记、南岭股份合作公司董事长张育彪说，按照现行政策规定，转型升级的三资企业如果能提供所租赁厂房和土地的房地产证，可以办理五年有效期的营业执照，不能提供相关房地产证的，只能办理一年有效期的营业执照。

　　“对大多数新进入的企业来说，仅仅是一年的营业执照，根本没法满足他们的实际生产经营需要。” 张育彪说。

　　此外，目前深圳出台一系列政策帮扶企业转型升级，如提供贷款融资等，但所有这一切都以企业能提供合法的房产权属或租赁合同为前提。

　　“租赁经济”泡沫破裂？

　　今年深圳地方两会期间，身为人大代表的张育彪曾向深圳市委书记刘玉浦提出，鉴于目前特区关外社区普遍存在房屋产权不清的问题，对社区股份合作公司“租赁经济”的运行，以及产业升级转型都造成障碍，政府应该出台政策，理清产权手续，解决历史遗留问题。

　　而村民王善富没有想得这么远。几个月来，他常常在自己的小本子上算账：他2006年盖的这栋四层厂房，建筑面积约3000平方米，每平方米建筑成本480元，当初曾向银行贷款70余万元，现在每月都要还贷数千元，厂房每空置一个月，直接租金损失2万多元。

　　而据前述宝安区街道办事人员透露，这些年来，村民们一直在抢建房子，有些楼甚至高达9层，多一层空间，就多一份收入，一些村干部家里建了四五栋楼，一个月仅租金收入就达6万元之多。这些偷建、抢建的厂房，都是无法办理房屋产权证的。

　　更严重的问题是，无论是村民自建楼房，或是社区股份合作公司投资兴建的厂房，普遍都要从银行贷款，每年租金收入一大部分要还本金和利息，真正用于滚动发展的反而不多。据说，有的社区除借银行的钱外，还欠下上千万元的工程款。

　　长期在基层工作的沈云刚认为，尽管大多数社区股份合作公司还没有到资不抵债的高危地步，但应该及早寻求新的融资渠道，如通过债转股、出售部分闲置固定资产，乃至上市融资等方式，减少负债，争取尽快还清银行贷款、村民集资款和拖欠工程款。

　　“随着整个‘租赁经济’的受挫，完全依附其生存的村镇集体经济，必然面临高负债的风险，如果处置不当，可能触发更严重的连锁反应。”一直关注乡村基层组织课题的中山大学社会学系副教授张永宏说。

　　链接：“无证厂房”的来龙去脉

　　2003年10月，深圳出台《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把两区内农村集体土地一次性转为国有，27万农村人口全部转为城市居民，原镇、村两级集体经济组织，改制为社区股份合作公司。在征收农民已自主开发建设的土地时，深圳市政府采用了折中方案，即政府承认农民对这些土地的使用权，可以继续享有土地收益，但必须交出农村集体土地所有权。

　　但此后经济繁荣和企业投资带来的工业厂房巨大需求，诱使那些法律上已没有土地所有权的村民和社区股份合作公司，通过银行借贷等方式投资抢盖厂房和出租屋。这些各式各样的“违章建筑”，曾给村民带来可观的租金回报，也埋下了如今招租遇困的伏笔。