产业振兴规划催生产业升级

　　十大产业振兴规划出炉，名落孙山的房地产业并未黯然神伤。

　　至少在重庆盈田置业董事长卿兴旺看来，住宅地产的冬天反而是他的春天。“我们接到了很多区县发展工业地产的邀请，目前也在和一些基金谈合作，产业调整升级将给工业地产带来空前的机遇。”

　　习惯于通过研究宏观政策，从而分析市场方向的地产知名机构高力国际日前出具报告指出，十大产业振兴规划的逐步实施将对工业地产市场产生正面影响。

　　一边是经济危机导致工业制造的投资需求减少，一边是工业地产投资利好再现，工业地产是否正迎来冬天里的春天？

　　规划抢位

　　三年前从火热的住宅地产抽身转战工业地产，卿兴旺走过了一条从三流住宅地产商转型为当地工业地产老大之路。

　　“目前部分住宅地产企业的月利润还不够广告费支出，而工业地产却成交火爆。”卿兴旺认为这主要得益于产业转移带来的工业厂房、研发基地等需求的激增。而以工业园区为基础，配以商务办公、生产加工、生活配套等功能的工业地产正成为新一轮地产投资的热点。

　　在卿兴旺的规划中，在十大产业振兴规划出台之际，他将借助重庆北碚、经济技术开发区等近3000亩工业用地储备，进行新一轮的“龟兔赛跑”：在工业地产领域赢回在住宅地产所失去的利润。

　　按照高力国际的报告预测，振兴规划明确鼓励通过科技创新、技术改造和兼并重组来实现产业提升和优化布局，政府和企业将会扩大对研发的投入力度，而大中型企业会加快重组，这些举措将增加对总部型和研发类物业的需求。

　　这种需求在成渝地区已经开始显现。对立志借助产业规划，在新的产业转移中占据先机的成渝地区，规划已经先行。

　　按照有关规划，到2020年，成都将新增工业用地面积151.9平方公里，规划总面积达到240.78平方公里；而重庆为推动制造业和现代服务业为聚集的“两江新区”，也已制定近900平方公里的区域规划。此外，成都市国土局的数据显示，成都1999年以来征而未供的存量工业用地达7900余亩。

　　“与工业地产供应量加大相比，工业地产的投资收益率也从前几年的5％上升到10％以上，随着国家产业振兴规划的实施，以及推进工业向园区集中发展，工业地产还将迎来一轮上升趋势。”四川天泽经济发展研究院董事长吴祥云预计，将会有越来越多的开发商转型进入工业地产。

　　未来面临市场考验

　　工业地产的规划井喷，还是引起了市场人士的担忧。

　　仲量联行的一位分析师向《中国经营报》记者表示了他的忧虑：大量新增标准厂房的供应将可能超过市场的需求，而厂房的整体租金持续下跌短期对工业地产来说仍然压力巨大。

　　据其透露，工业地产并非金融危机中地产业的避风港。“长三角一带的工业用地售价已经下跌约15％。而综观全国市场，二手工业用地的买卖存在着一定压力，这一趋势可能将延续大半年。”

　　而目前工业地产开发异常迅猛，且大多还处于开发初期或在建时期。根据地产项目的开发周期，今年上半年放量的工业用地，至少要在一年半之后才能形成现房产品供向市场。“未来放量的供应和投资者的观望博弈将成为这一领域的显著特征。”

　　戴德梁行工业地产部的苏智渊则认为，工业用地需求减少的主要原因是，全球性的经济不景气，使得大部分企业在投资新的制造基地和研发基地时趋于谨慎，而产业振兴规划政策和地方拉动投资的优惠政策取得效果仍需相当一段时间。

　　“不过对于需要建厂扩大规模的工业企业来说，现在是一个很好的机会。”苏智渊说。

　　抄底

　　事实上，在危机中寻找转机已经成为一些工业企业近期的选择，抄底工业用地已经成为不少企业的选择。

　　“这种抄底，大多是根据产业规划调整进行的。”吴祥云说。

　　2009年初，成都按照物流保税区规划，先后吸引浙江传化投资15亿元兴建公路港物流平台，取得上千亩物流基地的土地开发权。而外运发展（600270.SH）于2009年3月4日再次公告，增资4500万元扩建成都空港保税物流基地，外运发展称，物流业的振兴规划利在长远，而其投资的成都空港物流基地除可享受到库房、办公楼等租金溢价外，还将获得中长期土地价值的稳步增值效益。

　　刚刚为公司在成都双流拿下近30亩工业用地的成都吉通电子负责人张宏则透露，现今工业用地地价虽有一定下挫，但相对住宅用地来说保值性更强，“由于资金和实力有限，大多数制造企业都是用土地向银行抵押贷款，获得企业发展的后续资金，现在抄底进入更易获得土地增值的收益。”他说。

　　在卿兴旺看来，众多企业看好工业地产的价值，也促使身在其中的经营者开发思路转变：从只售不租到租售并举。

　　“目前厂房物业市场总体供应相对充裕的区域，工业地产开发商选择短期内推动存量的租售，暂缓对新厂房物业的开发，将是较为理性的选择。”高力国际如是建议。