据媒体报道，凯雷目前正在积极寻觅工业地产领域的投资项目。凯雷在业内素以眼光独特著称，过去一直把注意力完全投向住宅或商业地产，此番行动有可能掀起PE对被遗忘的金矿——工业地产的投资高潮。

　　投资价值

　　工业地产是指土地使用性质为工业的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物。它主要包括工业厂房、物流仓库及研发楼等。它具有以下特点：（1）土地使用性质不同；（2）工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；（3）工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；（4）工业地产因为建筑层数少，所以建设周期短。

　　当前，随着国家加大对普通住宅市场的宏观调控力度，工业地产等其他房地产市场迎来了新的发展机遇，投资价值凸显。这一价值主要体现在：

　　（1）改革开放30年来，我国物流业一直保持持续快速增长的态势。据相关数据统计，全国社会物流总额由1991年的3万亿元上升到2007年的75．2万亿元，增长了23．8倍，年均增长22．2％。2008年，虽然经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但物流业仍然保持了较快增长态势，只是增速有所减缓。随着物流行业纳入国家十大振兴计划，可以预计在未来相当长的一段时间内，我国物流市场仍将保持较快增长。

　　（2）在当前全国房地产住宅价格出现大幅波动的情况下，工业地产价格并未出现大的下降，反而有一定程度的上升，并未受到经济危机的较大冲击和国家宏观调控政策的较大影响。而导致这种结果主要是由工业地产整体供求关系所决定的。首先，从需求方面来看，随着我国经济的飞速发展，对工业用地的需求呈几何级数增加，导致近几年来工业地产的价格不断攀升。其次，从供给来看，第一，国内工业用地的供给权牢牢掌握在各级地方政府手中，市场化程度仍非常低，供应量相对不足；第二，地方政府出于地方财政、招商引资、拉动地方GDP和安排人员就业等众多其他因素的考虑，在工业用地的价格上一直采用低于征地、拆迁和配套成本的价格对外进行供应，这更加加剧了工业地产的稀缺性。

　　（3）国内工业地产的投资回报相对稳定，风险相对较低。目前，从投资工业地产的具体方式来看，主要存在两种方式：一是根据客户需求建设仓储设施或标准厂房，反租给客户收取租金来获取固定的收益，二是代租收购，即购买带有长期租金的现有项目来投资工业地产。这两种方式都可以保证在规避风险的情况下获得不错的收益。目前，投资工业地产的年投资回报率基本稳定在8％~9％左右，这个数字远远高于住宅、商业地产的投资回报率。

　　（4）国内推动REITs（房地产投资信托基金)的发展也对工业地产也有一定的推动作用。目前国内REITs仅仅处于起步阶段，未来其对整体房地产行业的推动作用不可限量。而工业地产投资回报率稳定、风险低的特点使得REITs在其发展过程中必然会对其投以更多的关注。

　　投资状况

　　国内工业地产相对较高的投资回报将会吸引更多的海外资本汹涌地进入到这一领域。目前，外资在这一领域的投入还仅仅只是个开始。而从表1中看出，目前国内大中型房地产集团也纷纷从住宅和商用地产领域转向工业地产领域。国内外资本的角逐必然引发工业地产领域竞争的加剧，从而促进工业地产的进一步升温。目前，更多的国外PE已开始着手研究工业地产中的投资机会，而国内PE在该领域的关注还比较少，未来可以选择适当的时机进入。

　　投资风险

　　虽然工业地产领域未来的前景广阔，但是其中还是存在着风险的。PE投资者在关注这一领域时还是值得注意的。其风险体现在：

　　（1）目前，工业地产领域还是处于政府主导的局面，市场化程度低。从而导致这一领域容易受到国家宏观调控以及相关政策的制约。比如说，国家目前正在研究将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，如果这一政策实施，将直接影响投资者拿地的成本，从而降低利润。

　　（2）目前，工业地产的土地指标相对比较稀缺，很多城市目前已经提前预支了今后的土地指标。投资者在投资之前必须考虑到这一现实情况，因此，金融街PE研究院建议，投资者可以重点关注一些二、三线城市的优质工业地产。

　　（3）投资工业地产，项目所处区域内的各项配套设施的不完善也容易造成投资风险。教育和训练资源、公共事业建设、运输服务和设施、税收、公共业务、电信设施和服务、医疗设施、经营规定以及其它配套设施等这些都是投资人必须考虑到的因素。

　　（4）目前，工业园区中还存在着与周边环境和谐发展的问题。比如，污染问题。这一问题现在已经引起了公众和政府的注意。在政府出台的相关政策中也都加强了这方面的约束。投资者投资时要考虑到该因素的影响，在投资前一定要做好环境方面的尽职调查工作。