投资要点：

    成交：普遍超过07年月均成交量，大部分城市接近07年高峰时期成交量。部分城市环比有所回落，但由于去年市场同期较为低迷，最近2周11个重点城市成交量达到去年的212%，达到2007年的131%。成交量的主力是中小户型和中低价房。

    房价：近期由于成交量大幅回升，小部分开发商收回优惠，或者高档楼盘推盘和成交相比前期活跃，个别城市价格略有回升。

    供给：由于前期推盘数量较少，同时节后销量普遍回升，目前大部分城市一手房可售面积小幅下降，但仍处高位。二手房可售面积居高位。

    长三角：上海、苏州成交稍有回落，但仍处高位；杭州成交持续上升。

    价格仍处下跌区间。可售面积继续小幅下降。

    珠三角：深圳、惠州成交稍有回落，但因去年同期楼市低迷，同比达到322%、582%；深圳价格在底部徘徊，略有上升；可售面积继续下降，但整体维持高位。

    环渤海：天津成交稍有回落，但仍大幅高于08、07年；北京成交继续上升，超过去年同期；北京内城区房价近期明显回升；可售面积稍有下降，但整体继续维持高位。

    二线核心城市：重庆、武汉成交稍有回落，但同比仍达到去年的187%和367%。重庆、武汉成交价格仍处下跌区间。

    土地成交：上海3月住宅用地供给开始增加，成交土地3块，均为工业用地；深圳3月成交4块，为工业地产，地价上升；北京4月发布成交43块土地，地价上升；天津3月成交土地17块，均工业用地。

    成交量回暖后开发商取消价格优惠、甚至提价，加快推盘速度；政府为改善民生和保经济而发力的保障性住房即将上市，因此预期未来成交量和房价之间依然将是一个涨跌反复的过程。A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域。H股10家重点公司09年PE 12倍；A股一二线主流开发类08年PE为26倍，09年21倍，RNAV溢价4%；出租类08年PE 43倍，09年32倍，RNAV溢价4%。开发类PB 3.4倍，出租类3.3倍。

    行业反转趋势尚不确定，维持行业中性偏正面的评级，建议标配或适度超配为主。维持"关注区域，侧重个股"的判断，提供三类选股思路：（1）大股东资产注入预期明确：张江高科、建发股份、香江控股为主。（2）预售房款规模及其估值优势突出：浙江广厦、大连友谊为主。（3）未来业绩弹性大：浙江广厦、新湖中宝（新湖创业）、泛海建设、北京天桥为主，关注北京城建、首开股份、苏宁环球、上实发展、沙河股份。（4）广深区域受益龙头：深振业、华发股份、中国宝安为主，关注万科、华侨城、招商地产和保利地产。