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亚太区工业物业地价下跌近四成
cf.zhaoshang-sh.com 2009年06月01日14:17 地产中国网

  国际知名的房地产服务机构高力国际,最新发布每半年发布一次的亚太区工业物业租金、售价及地价分析显示,在环球金融危机冲击下,区内大部份城市的工业物业市场皆报跌。

  报告调查了2008年10月至2009年3月期间亚太区工业物业市场表现,指出租金、售价及地价普遍下调,只有印度尼西亚雅加达例外,个别城市跌幅最高达40%。对上一次的半年调查,亚太区工业物业市场全面录得增长。

  这次调查是以美元折算作一并比较,在澳纽元兑美元汇价大幅贬值下,令悉尼、墨尔本、奥克兰及惠灵顿所录得的租金、售价和地价跌势更为严重。虽然雅加达市场本身未有下跌,但印度尼西亚盾贬值,数据上亦见下调。

  相反,日元兑美元在此段期间的强劲走势,令东京的工业物业租售价及地价逆市录得升幅。

  租户需求冷却 整体租金下滑 (雅加达及惠灵顿例外)

  这次由金融行业触发的全球衰退,影响所及已延伸至经济及私人消费,因而打撃全球对出口货品的需求,不少制造商拥有过剩的生产力,需要采取节省成本措施包括削减人手及楼面面积,并将扩  充计划搁置,导致工业物业需求下跌,纳入调查范围的所有城市当中,除了印度尼西亚雅加达及新西兰惠灵顿外,全部工业物业租金皆下跌。

  面对环球金融危机,雅加达的工业物业租金抗跌力强顽,因当地业主与租户共渡时艰,采取宽松策略,包括容许租户延迟一、两个月缴付维修费,毋须支付利息。

  惠灵顿工业物业租金在面对经济气候疲弱仍能维持稳定,供需平衡是其中一个支持因素。发展商集资困难,减少或停止兴建新项目,2008年10月至2009年3月期间当地未有新供应落成推出。

  各类型工业物业中,以香港的优质厂房录得的租金跌幅较大,达22%。以月租比较,日本东京七个城市的工厂物业租金最高,介乎每平方呎2.79美元至1.15美元之间,其次是悉尼南部,香港的每平方呎0.97美元排在其后。

  投资需求减少 地价售价走弱

  亚太区内投资工业物业的需求减少,令区内工业地价及售价同样受压,只有雅加达例外。面对经济前景不明朗及租金下跌,投资者持审慎态度。另一方面,银行减低按揭成数贷款及提高贷款利率,亦打撃买家的入市意欲。

  雅加达是唯一工业地价能企稳的城市,未因金融海啸而承受下调压力。印度尼西亚政府对土地征税是以根据其评估的市值为衡量基础,销售价值上升,亦支撑着工业地价。

  在香港众多的工业物业项目中,质素较次一级的工厂大厦,楼价的跌幅最大,达34%。 

  工业物业未来前景展望

  展望未来12个月,亚太区大部份城市的经济仍然陷入衰退的困境,虽然利率逐步下调,政府亦推出刺激经济方案,但预期区内对工业物业的需求依然疲弱。

  雅加达及上海由于制造业方面获得政府支持,刺激本土需求及经济,预料工业地价、租金及售价可望靠稳,其它亚太区城市在未来12个月将录得高达30%的跌幅。

  中国北京工业地价下降幅度较大

  为保持经济增长,一些区政府继续推出新的鼓励政策以推动工业物业市场的发展。

  在本地业主自用需求的带动下,土地销售市场保持活跃。例如,京东方科技集团在亦庄经济技术开发区拿地17,523平方米,苏宁电器在通州物流园区拿地148,645平方米,均用于工业发展。其他区域没有大宗买卖成交,因此上地区域的厂房地价保持稳定,天竺区域的物流用地价格在2008年10月至2009年3月间略微上调6.7%。但与此同时,由于政府大幅下调地价以吸引知名制造商,通州和亦庄的厂房地价分别下跌了32.7%和40.8%。

  2009年3月前的6个月时间里,北京工业物业市场的租赁需求减少,为数不多的成交主要以本地企业为主,例如深圳顺电租赁亦庄DHL货仓1,000平方米。从另一方面看,许多国际企业将扩张计划暂时搁置,也直接导致了工业地产的租赁需求锐减,从而使许多业主自2008年第四季度起降低租金报价吸引租户。因此,天竺、通州、上地、亦庄区域的整体租金分别下跌7.7%、9.3%、7.8%和15.8%。

  2008年10月至2009年3月间,物流基地和厂房的楼价下跌3.3%。除普洛斯(ProLogis)于2008年11月23日宣布将其中国区工业配送设施及其日本房地产基金的剩余股份以约13亿美元的价格售予新加坡政府房地产公司GIC以外,没有其他大宗成交纪录。

  虽然中央和地方政府鼓励政策在2009年下半年会逐渐显现效果,但工业地产市场的总体前景仍不容乐观,预计未来12个月的租金将同比下降6.2%。

稿源:地产中国网
编辑:厂房招商网
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