中国的工业地产市场正在经历着急剧的变化。随着全球经济日益衰退，全世界都在以前所未有的热度关注中国的表现，可以看到，经济与社会结构改革已初露端倪。09年第一季度中国的国内生产总值增长了6.1%，虽然这一数字较去年同期下降了4.5%，但是在众多经济大国深陷全球金融危机的当下仍可谓亮眼的表现。

    尤其值得指出的是，中国是在全球出口订单大幅缩减的情况下保持了上述年初增长率--以去年秋天举办的第104届广交会为例，来自美国客户的纺织品与服装出口合同较2007年减少了近30%。

    内需的重要性正日益凸现

    分析家急切地试图通过无数的统计数据来看清国内需求是否将成为中国抗击经济衰退至关重要的因素，同时对工业地产布局调整产生重大影响。

    工业地产市场从未如现在这样向中国幅员辽阔的每一寸开疆拓土。虽然中国的一线商业城市（如北京、上海、广州）仍将挂在全球C E O和企业领导人的嘴边，但"二线城市"和"三线城市"这样的名词目前得到了广泛的国际关注。甚至"四线城市"也由于越来越多地被提及而进入工业地产视野。

    原因很简单：国民经济经过连续30年的高速增长之后，许多以前服务水平欠缺的中国城市开始提高对商业的重视。在中国公开承诺将投资全国基础设施建设以及提高贫困地区收入情况下，这些城市的继续增长正在获得源源不断的动力。金融危机爆发后，政府公布的4万亿元经济刺激计划大部分针对的是国内不发达地区，希望借此鼓励这些地区的私人投资以推动未来需求增长。

    经济的影响将会持续

    仲量联行最近一项研究显示，到2020年，二、三线城市将在中国房地产市场中扮演重要角色。由于这些城市更重视国内市场因而对全球经济危机具有较好的免疫力，相对健康的经济基本面使它们具有强健的长期发展后劲。随着中国日益融入全球经济、规章制度不断完善以及对2010-2011年经济恢复强劲增长的预计，估计中国房地产市场规模到2020年会达到目前的四倍。届时，一线城市在中国商业房地产市场所占份额将不足10%。

    虽然2020年似乎还颇为遥远，但是二、三线城市的投资机遇已经开始显现。仲量联行中国区工业部负责人司徒艺（Stuart Ross）指出，主要动力之一是全球对中国出口产品需求的下降，这意味着中国国内市场在推动工业地产发展中作用的提升。"国内外制造商目前都在调整未来中国业务的战略与重心，这在未来12-18个月会给市场带来巨大影响，"司徒艺表示。

    上海美国商会和博斯治理咨询公司（Booz & Company）发布的《2008-2009年中国制造公司竞争力调查》对此前重视出口生产的外国制造商调整重心关注中国的观点予以支持。该调查发现，受访的制造公司中有77%认为，更接近中国消费者是其生产落户中国的主要原因。

    产业园区的开发推动工业地产发展

    此外，随着全球需求萎缩，人民币价值趋于稳定以及生产资料成本降低，已进入中国的制造公司几乎没有计划把工厂搬到海外。因此，对中国消费者的争夺战在今后几年内将愈演愈烈，从而不可避免地带动对于高效、低价工业地产的争夺。

    但是，发现战略要地并非易事。就成熟性、购买力和产品偏好而言，中国各地零售市场的情况大相径庭。此外，赢得中国消费者需要在研发、物流、营销以及产品开发方面不断大量投资。不过，对于在中国竞争激烈的市场中拼杀的外国投资者而言，有一个因素的重要性超越一切。在许多全球经济体正挣扎于负增长泥沼中的当下，中国却闪现着耀眼的希望。

    09年第一季度的经济增长伴随着两项更稳健的数据--国内零售额增长15.1%，同期固定资产投资增长28.8%。事实上，中国在基础设施和公共建设工程方面投入了2.81万亿资金，以保持经济度过目前的困境，而国内消费者与全球其它地区购物意愿日益萎靡的消费者相比，在商业大街花费的时间要多得多。正是这种消费水平让分析家们敢于预测中国工业地产经济将拥有一个健康的长期前景。

    随着中国零售与批发市场进一步扩大，物流运输业将迎来高速增长。目前中国仅有600－700万平方米的现代物流空间，其中一半以上位于大上海/长江三角洲、渤海湾（北京--天津）和珠江三角洲（深圳--广州）地区。随着中国计划到2011年将优质物流存量提高一倍以上，达到1500万平方米，我们将看到物流设施所覆盖的地域将显著扩大。

    中国各城市扩建产业园区将推动工业地产和商业地产发展。在研发、物流与配送、以及业务外包等强劲需求推动下，中国目前1700万平方米产业园区存量到2010年至少会翻一番。司徒艺指出："产业园区开发的快速增长是基于一个较低的供应量基础，该领域存在巨大提升空间，尤其是那些靠近拥有良好基础设施和大量人口的城市的园区。目前国内市场的动力主要来自一线城市，如北京、上海、广州和深圳，这种情况在近期内会延续。不过其它城市也在冉冉升起。"

    事实上，中国已经圈定在未来三年作为产业园区活动集中的25个主要城市。这些城市包括上海、北京、广州、大连、成都、深圳、杭州、西安、南京、苏州、天津、济南、武汉、重庆与青岛，它们的分布非常分散，将通过先进的航空、铁路与公路运输网络融为一体。

    伴随企业扩张成本降低

    产业园区开发的另一个驱动因素是伴随企业扩张的成本降低。"许多大型跨国公司已经开始合理调整美国与东欧的业务，并积极在中国的低成本地区实现业务整合，"司徒艺表示。

    虽然这些正在进行战略调整的企业在全球经济中整体萎缩，但是，在国内B2C与B2B市场需求增长的吸引之下，今后它们会把众多业务集中到中国。"预计这在近期会对产业园市场带来显著影响，"司徒艺表示，"全国物流与运输基础设施必须得到提升以支持这种实体扩张。"