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世邦魏理仕:第三季度上海房地产市场回顾及未来展望
cf.zhaoshang-sh.com 2010年10月25日16:00 观点地产网

  第三季度上海商业房地产市场发展势头强劲,尤其是整个商业租赁市场。其中,写字楼租赁市场表现尤为出色。

  在各个细分市场租户需求的强劲带动下,第三季度上海商业房地产市场发展势头强劲,尤其是整个商业租赁市场。其中,写字楼租赁市场表现尤为出色。总之,发展前景看好。住宅市场尽管上半年表现不俗,但目前正面临挑战。

  上海办公楼市场

  三季度上海写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。全市平均租金报价连续第三个季度上涨,环比上升1.0%至每月每平方米212元。浦西平均租金上涨1.6%,而浦东租金微幅上涨0.1%。季内共有四幢写字楼入市,带来新增供应172,230平方米。

  三季度租赁市场活跃,我们发现专业服务业、制造业和金融服务业的租户是目前高端写字楼的最主要的需求来源,而贸易、IT和其他服务业的租户近期也有不少成交案例。而目前租户利用市场较低的租金水平搬迁至新上市或即将上市的高品质楼宇的案例也屡见不鲜。本季度的市场净吸纳量达172,166平方米,接近季内新增供应量,空置率因此下降0.2个百分点至11.8%。

  展望未来6个月,全球经济有望延续复苏,而考虑到上海办公楼新增供应量预计将超过90万平方米,租金因此将继续稳定但并不快速的上涨。尽管1/3左右的新增供应已经通过大面积租赁和收购被预先消化,但余下60万平米左右的可租面积仍不容小觑,将使得租户在议价过程中有足够多的替代选择,并且需考虑到已预租消化的1/3的面积也是对市场消化能力的一种预支。我们估计浦西的写字楼相比浦东会有更强劲的表现,因为未来6个月内逾70%的新增供应将集聚在浦东出现。

  上海高档住宅市场

  三季度期间高档住宅租赁市场也继续保持增长趋势,其中高档公寓平均租金环比上涨2.1%至每月每平方米148.3元。同时对于高档住宅租赁需求的上升也使该类物业空置率持续下降,尤其是在浦东新区及黄浦区,活跃的成交带动其空置率分别下降约5%。

  三季度上海高档公寓平均价格微幅上涨0.9%至46,452元/平方米。本季度新增供应量与上季度基本持平,杨浦新江湾城、徐汇滨江区域及南卢湾皆有新增供应面市共计带来473套单元。而成交方面依然延续低位,其中相对活跃的项目则以新开盘项目和在售楼盘的新批次为主,并且大多是位于次中心区域的住宅项目。

  第三季度房地产政策层面着重于前期政策的落实,而也有消息称政府限制了高价楼盘上市销售,因此季内上海高端住宅市场以观望状态为主。而在季末出台了新一轮调控政策进一步限制了信贷发放,乃至直接限定家庭购房数量,无疑对于市场情绪有了新的指向。同时,房产税征收的预期将使得高端住宅市场需求面临进一步的萎缩。另一方面,在经历了半年的观望期和信贷调控后,一些资金紧张的公司也需要将累积的房源降价出售来换取成交量的上升,因此预期市场中一部分项目将价格有所松动。而对于资金链牢固,项目又多为中心地段豪宅的开发商而言,观望将继续成为下个季度的主调。

  上海零售商业市场

  2010年第三季度,优质零售物业市场继续向好。首层和二层租金分别增长1.4%和0.3%。本季度市场有44,127平方米的新增面积。而在新项目面市前,一些国际品牌商早已签下这些新增供应,显示出国际品牌进驻上海市场的热情。市场整体空置率受新增供应的小幅影响而轻微攀升0.1个百分点至7.2%。实际上,对于上海优质零售物业市场的需求依然稳固,国际品牌零售商对于进入或进一步拓展上海市场依然表现积极。MCM在香港广场开店,国际金融中心商场继续引来大牌入驻,如Bvlgari和Dior。施华洛世奇在费尔蒙和平饭店开出300平方米的旗舰店,与此同时,O'le超市也在港汇广场开出3,500平方米的店铺。

  虽然世博临近回声,预期过后旅游人数也将有所减少,可能导致总体销售额增幅减缓,但即将来临的年末假期因素仍有望使得第四季度总体销售市场稳定。我们预计约有118,812平方米的新增优质商业面积将在第四季度面市,以当前吸纳情况来看,预计市场空置率波动不大,租金报价仍会有小幅增长。

  上海工业及物流市场

  上海宏观经济持续向好,海关进出口总额从三月起保持稳定上升,而三季度各月上海工业总产值也保持平稳。基本面稳定使得三季度上海工业物业市场气氛活跃,租金指数上涨了1.5%。上海工业用地平均价格在本季度仍与上季度持平,为每平方米1,425元,但新增供应从七月开始显著上升。第三季度上海一共出让115块工业用地,比二季度出让的工业用地多出160%。

  上海主要工业园区厂房平均租金三季度上涨4.5%至每月每平方米24.3元。在传统的工业园如金桥和康桥以及一些新兴的制造业区域如松江和青浦,厂房租金在过去的几个季度上涨更为明显。同时仓库租金上涨1%至每月每平方米27.3元,尤其是在宝山区,需求快速增长使该区域仓库租金上涨了10%左右。商务园区市场的平均租金三季度也上涨了0.8%至每月每平方米95.1元,且总体空置率下降了4.2个百分点。漕河泾和张江地区仍然是成交活跃的热点区域。

  2010年四季度,人民币升值预计将会对中国的工业持续回复带来一些负面的影响。不过在上海,虹桥交通枢纽的投入运营将为大虹桥地区的发展带来新的机遇,尤其是物业市场和商务园区市场。同时在未来几个月物流市场需求的增长以及空置面积的下降将推动仓库租金的上涨。

  上海物业投资市场

  第三季度上海大宗交易市场交易金额较前季度有所回落,共有4件成交共涉及金额人民币43亿元。但同时市场中投资者信心持续回复,海外投资者也重回市场并达成数宗交易。近期境内外投资者均表现活跃,目前对于优质物业及生息资产依然兴趣浓厚,而本期交易数量与金额的回落仍是因为市场中可供交易的楼宇数量有限。随物业价格的持续攀升,市场竞争加剧,收益率进一步有所下滑。

  八月底,保险资金运用管理暂行办法及投资不动产暂行办法相继颁布实施,使得保险资金投资于房地产相关物业,包括零售、办公、老年公寓、医疗及汽车服务相关不动产项目均有了可行的细则。根据规定,保险公司可将不超过其总资产10%的资金用于投资于不动产,而根据此项推论,应有接近4,500亿人民币的资金将投入房产投资,尤其在办公及零售等商业地产领域。对于上海物业市场而言,此项措施应会使得未来房产领域机构投资更趋活跃,也将在长期对于商业地产投资产生利好。

  为应对住宅价格可能的进一步上涨,中央在九月底颁布了第二轮从紧的调控,未来半年中资产价格可能下挫。另一方面,由于近期受到外界政经因素影响,人民币升值压力上升,同时包括保险资金放行在内等因素影响,使得机构投资也日趋活跃,因此未来有着稳定现金收入的商业地产,尤其位于核心位置的,将持续成为市场焦点。同时由于政策风险不减,行业并购也将有所上升。
 

稿源:观点地产网
编辑:厂房招商网
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