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戴德梁行:工业物业需求扩大 产业溢出趋势明显
cf.zhaoshang-sh.com 2010年07月08日10:13 《新浪房产》

  2010年第2季度,在经济平稳发展的带动下,深圳工业物业市场需求旺盛。出口贸易的回升加上配送物流稳定的需求,仓储物业的整体需求依然旺盛,除个别区域和物业以外,整体租金上涨幅度较大。随着经济的好转,外围市场订单的增多,厂房物业的新增需求出现了明显的恢复,外资企业的扩大生产使优质厂房物业的空置率持续下降、租金稳步上升。研发物业的需求也有明显的上升,一些热点区域的租金上调明显,但是由于整体市场供应量较大,全市平均租金保持平稳。

电子信息类企业积极扩大生产 厂房物业租金快速上涨
  2010年第2季度,工业市场有了明显的上升,厂房物业的需求也随之出现较大的反弹。由于外围市场的经济好转,外来的订单有较快的增长,生产型的企业都纷纷寻求厂房物业扩大生产。其中深圳传统的优势产业——电子信息类的企业扩张和租赁厂房的需求增加尤为明显,消费类电子产品在全球的热销带动了光电设备制造行业的兴旺,如手机和电子设备的触摸屏、LCD、LED等制造企业都积极寻找合适物业扩大生产。在强大需求的作用下,空置率出现了大幅的下降,整体市场的空置率快速下降至10%以下,不少热点区域甚至供不应求。租金也有不同程度的上升,其中以沙井、平湖、观澜、福永等区域升幅最为明显,升幅最大的横岗片区厂房物业的平均租金环比升幅达到28.57%。特区外的平均租金从上季度的每平方米13.92元,上升12.71%到每平方米15.69元;而特区内的租金则与上季度持平。目前扩大生产或者新投产的企业大多为高新技术类企业,因此对中高端厂房物业的需求持续升温,加上一直以来此类物业的供应短缺,预计租金在未来一段时间内仍然会保持上涨的势头。另外,经历了金融危机和产业结构调整,现在仍然在深圳的企业普遍都具有较强的抗风险实力,他们在选择物业上对租金的敏感度较以往相比有所下降。
  位于光明新区的招商局光明科技企业加速器一期招商情况十分理想,该项目用地面积20.77万平方米,建筑面积45.67万平方米,总投资约21.5亿元,堪称是国内绝无仅有的“巨无霸”孵化器;目前处于前期租赁阶段,但是市场关注程度十分的高,目前已经有80%的入住率,而其中有60%为国外企业。光明新区由于有着良好的规划和发展前景,该区的厂房物业一直需求旺盛,引进的企业也主要是美国和日本的高新技术行业,如光电制造、电源设备、仪表仪器等。
仓储物业需求平稳上升  片区租金普遍上涨
  在欧美经济逐渐走出金融危机的影响后,深圳市的外贸出口也随之而恢复了较快的增长。1-4月,深圳市外贸出口总额为511.88亿美元,同比上升了14.3%。出口贸易物流的需求复苏加上区域配送物流的稳定需求,整体仓储物业市场较上季度更活跃。本季度除福田保税区以外,全市各片区的平均租金都有不同程度的上涨,其中特区外的升幅为11.06%高于特区内的8.53%。全市的平均租金也从上季度的每平方米每月30.5元上升到33.87元。预计随着制造业的扩张,下季度深圳仓储物业市场的需求也有出现明显的增长。
  经过3个多月的试运行,深圳机场UPS亚太转运中心于本季度正式启用,该中心初始投资约1.8亿美元,占地89000平方米,是UPS在亚洲最大的转运中心,它将有效提升UPS在中国及亚太地区快件的转运效率。并且,随着该中心的投入使用预计未来将会加速深圳物流业的发展,航空物流以及配送物流所需的仓储物业需求也会相应的增加。
研发物业需求上升 租金水平保持稳定

  随着科技类企业的迅速发展,研发物业的需求也在本季度出现了明显的上升。新增供应主要集中在南山科技园,市场的关注热点也主要集中在该片区。但由于目前该区内可租赁面积仍然较多,在市场快速消化存量的同时,租金则保持稳定与上季度基本持平。近期南山科技园内建成的总部大厦包括:腾讯、万利达、大族激光、德赛大厦……另外还有不少高新技术企业总部大厦正在建设当中,包括松日发展大厦、劲嘉科技大厦、环球数码大厦、康佳研发大厦、朗科大厦以及迈科龙科技大厦等,这些物业除自用部分以外的面积也将会投入市场。由于在建项目众多,预计未来研发物业市场的供应将会快速增加,市场也将面临较大的竞争压力。
土地紧缺成本上升 本地工业呈现溢出效应
  经济好转使得不少企业加大产能,租赁更多的厂房面积用以扩大生产;此外,出于规避物业风险的考虑,一些此前租用较低端物业的企业也积极寻求搬迁和升级到正规甚至高品质的物业中。需求的快速增长之下,深圳工业厂房的空置率大幅下降甚至出现供不应求的局面。空置率的下降推动了租金的持续增长,再加上人力资源成本的不断攀升,不少低附加值企业渐渐无法承受快速上升的成本。制造类企业向外地扩张和搬迁的需求较以往更为旺盛,成本控制、产业配套基础、交通状况及其他运营环境成为企业考量的重点因素,目前深圳企业外迁的首选方向仍是珠三角及周边其他城市,其次是产业基础良好长三角地区,再次则是湖南、湖北、广西等成本较低的内地省市。当前在经济整体上行、工业快速发展的态势之下,土地成本和人力资源成本的快速上升必将进一步促进深圳产业升级,同时制造业企业的溢出也将不可避免,这将意味着内地省市将同时面临承接深圳产业转移的一个良好而重要的时机。

 

稿源:《新浪房产》
编辑:厂房招商网
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