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厂房开发初尝地产模式 杨林园区工业明年揭幕
cf.zhaoshang-sh.com 2010年09月01日09:18 《昆明日报》

  开发商的相继进入,拉开了昆明工业园区标准厂房地产模式开发的大幕。明年,嵩明杨林工业园两地产公司开发的项目——共计超过30万平米的标准厂房将投入使用,在昆明工业园区建设初尝地产开发模式结果之前,暂且先对这种方式做一个探讨。

  借力工业园区标准厂房建设的东风,昆明也开始在工业地产开发之路上启程。日前在嵩明杨林工业园开工的恒宸工业园项目,明确提出“工业地产”的概念,据开发商介绍,该项目将在明年正式揭开面纱。

  地产商相继进军

  在全市推动工业园区建设的大形势下,今年在各个工业园区建成和启动了一批标准厂房。据市工信委统计数据,截止今年7月底,全市各开发区和工业园区累计建成标准厂房约74.5万平方米。据了解,过去标准厂房建设基本是由管委会唱主角,多由各开发区管委会成立的投融资公司来开发,再出租或出售给招商落地企业;另外也有少部分企业根据需要自主建设。

  然而,在今年开工的项目中出现了管委会、企业以外的身影。8月18日,杨林工业园区恒宸工业园举行开工仪式,此项目既是杨林工业园标准厂房建设项目,也是杨林工业园招商引资项目,标准厂房建设主体是云南恒宸房地产开发有限公司。恒宸工业园的建筑面积13万平方米,与今年杨林工业园管委会自建标准厂房面积相当。实际上,今年杨林工业园标准厂房建设最大的一个项目是18万平方米,开发主体是星耀集团。

  何谓工业地产

  显然不能单纯的把地产商的介入,理解成定义“工业地产”充要条件。

  20世纪初,英国和美国就出现了工业物业的形式。中国的工业地产从2003年开始才迈入发展时期,2003年普洛斯带着“物流地产”的概念进入中国,掀起了中外地产商在中国发达地区开发物流地产的热潮。此后,美国工业地产巨头AMB,以1330万美元收购了松江九亭的一个物流地产项目。

  一面是国际巨头的进驻,一面是总部经济区、总部模式建设到处开花。长三角区以上海为核心,采取总部-加工基地区域合作模式;珠三角区形成了香港、顺德、东莞间的总部-制造业互动发展模式;环渤海区以北京为核心,以京、津、冀为腹地的总部-加工基地模式。总部经济区、总部模式为工业地产提供了发展的沃土。

  中国工业地产进入发展时期还有一重大事件,GE旗下的GE东芝有机硅公司与江苏南通市政府签署协议,计划投资7800万美元在南通建设其最大的工业厂房。

  东莞松山湖园、北京星网工业园、北京腾飞国际工业园等中国工业地产先驱,已从简单的开发模式进入综合开发模式。单一的开发模式是通过市场获得土地,完成基础设施建设、招商,以出租或出售的方式获取利润。综合的开发模式不仅要全面介入园区建设,还要介入园区管理、园区升级,基础设施建设要配套物业管理、客户管理,同时兼顾土地容积率、产业升级。

  深圳地产界有一种对工业地产的定义——以产业为依托、以地产为载体,以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象,集投资开发、经营管理和服务为一体的工业物业总称。其功能不仅涵盖工业加工、行政管理,还包括物流配送、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。

  昆明还差多远

  杨林工业园开工的恒宸工业园,可能会成为昆明首个标榜“工业地产”模式开发的标准厂房。据了解,该项目除了标准厂房外,还规划有办公楼、宿舍、设备用房等其它物业形式。云南恒宸房地产开发有限公司董事长李在松介绍,将引入物业管理的理念,同时,对入驻企业在办理项目立项、土地使用、工商登记、供水、供电等相关手续方面,实行全过程服务。显然,工业地产理念下的地产开发商,与住宅开发商有了职能上的明显不同之处。但是,昆明工业地产这一课上的不足也是显而易见。

  昆明差了什么?对于刚学走步的孩童,少跌跤已经是一种进步;随着孩童慢慢长大,从学会走到跑。只有工业发展了,工业地产才有成长的沃土。精明的地产商也正是看到了昆明工业化发展的锦绣前程,才会有此行动。

  李在松坦言,杨林工业园项目的利润不会很高,但他相信“细水长流”。李在松看来,昆明的工业正在快速崛起,嵩明尤其突出,云冶、昆机等大型工业企业的带动效应不可小觑,加上空港经济圈带来的交通区位优势,杨林工业园区发展空间巨大。

  资本新沃土

  虽然只是刚刚起步,但工业地产对资本的吸引已经开始展露。杨林工业园标准厂房是恒宸作为地产投资的首个项目,照李在松所言,此意“并不在利润,而是积累经验”。“住宅开发已经有很多人走在了前面,而工业地产还是新兴领域,大家都站在同一起跑线上”,李在松毫不掩饰在工业地产界的雄心壮志,“谁先起跑,谁就能走在前面”。

  工业地产不仅吸引了开发商的目光,一部分投资者也打起了标准厂房的主意。记者了解到,有一私营企业经历吕先生了解了标准厂房的情况后,打算将其在青年路的住宅物业变卖后,购买一些标准厂房。吕先生给记者算了笔帐,他的现在的房子价值100万左右,可以买得400平方米标准厂房,若按每平方米15元/月出租,一月可收入6万元,住宅出租一个月2000元,一年的收入不过2万。

 

稿源:《昆明日报》
编辑:厂房招商网
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