上海招商网首页 | 财经资讯 | 招商引资 | 商用地产 | 商铺商厦 | 总部基地 | 旗下工业地产网站:中国厂房超市 上海厂房出租网 上海厂房多国语言版 工业房地产测评研究中心
上海厂房,厂房仓库出租
网站首页
厂房租售
求购求租
厂房地图
厂房资讯
物流仓库
工业用地
百 晓 堂
免费发布
·浦东新区厂房 ·奉贤区厂房 ·青浦区厂房 ·嘉定区厂房 ·松江区厂房 ·闵行区厂房 ·宝山区厂房 ·南汇区厂房 ·金山区厂房 ·中心城区厂房 ·其他地区厂房
您的位置:网站首页 >> 厂房资讯 >> 正文内容
盘活工业存量用地 宜多尝试利益引导
cf.zhaoshang-sh.com 2012年10月11日13:39 中国国土资源报

  最近在沿海地区调研,发现工业用地的二次开发成为地方普遍关注的话题。随着执法力度不断加大,用地指标限制作用愈加明显,东部发达地区更是出现由于无法满足占补平衡要求,即使有指标也没法用的现象,增量不足之下,存量挖潜成为必然选择。
  近年来,一些地方出台了推动工业用地再开发、再利用的政策。不考虑“退二进三”等改变土地用途的情况,需要二次利用的工业用地可以大致分为三类:并未投入使用的闲置土地;已使用且投资者希望进一步提高使用效率的土地;企业生命周期结束而使用权年期未到的土地。
  对前两种情况,各地采取的方式基本一致,前者按《闲置土地处置办法》操作,后者提高容积率免收补缴的出让金。差异点体现在第三种情况。有的地方采取市场化方式,允许厂商在符合产业和环保等要求下自行招商,转让出租都可;有的地方采取行政化方式,要求被政府收购后由政府再行招商。
  有城市管得更宽,收购范围超越了已停产企业,把正在生产的企业也纳入其中。该市对工业用地实施淘汰机制,存量工业用地达不到该市产业用地指南标准的,就视为低效工业用地,可由土地储备机构协议收购后再利用。
  实现土地节约集约利用是我国当前土地管理工作的核心目标,但实现目标有很多种方式,有合情合理合法的方式,也有高举大旗而泥沙俱下的方式。上述某市的这种方式就属于后者,对早就投入生产的企业套用后来制定的标准,本身就不符合“法不溯及既往”的原则,而且即使企业没有符合政府出台的用地标准,也要尊重企业拥有的土地使用权,作为物权岂能因为物的利用效率而被强制剥夺?
  比以上做法更不可取的是个别地方政府的隐性行为。一些正在生产、但是被界定为低端产业、不符合本地产业发展方向的企业,不愿意搬迁怎么办?有地方官员说政府拥有的手段多得很,今天查环保,明天查税务,后天查卫生,总有办法抓到问题,即使没什么大问题,三天两头查也把企业折腾够呛。这与有的地方拆迁中出现的断电、断水、放蛇的黑社会手段已经差不多了。
  不管是对已停产的企业也好,还是当前利用效率不高的企业也好,他们的存量工业用地难道除了强制被收购外,就没有更好的处理方式了吗?其实是有的。根本上,二次开发是一块地从低效向高效利用转变,其土地价值会有升值,关键是如何在各个主体之间分配这个升值,使各主体获得自身满意的收益而愿意自觉参与此转变过程。很多地方政府腾退旧企业,只是为了继续低价招商其认为的高端企业,土地价值无法显现,在没有地价升值的情况下,就只能采取一些强制措施要求原用地者退出土地。不考虑其实际效果,这种做法对物权的轻视、对市场秩序的破坏以及带来的交易成本,都是不可低估的。
  如何合理分配土地增值收益,一是要用市场化原则来配置土地资源,二次利用需求强烈的地方,其实已具备高工业地价的条件,就要充分利用这一点来创造土地再利用的升值,以此收益来推动整个用地转换过程。二是政府要以土地集约利用为自身的利益和目标取向,把更多增值收益分配给原土地权利人。
  大约五六年前,东莞处置闲置工业用地中的托管方式,其实就是一个二次利用的成功案例,约定一个补偿底价,新招商的土地价值超过底价的增值部分,政府和原土地权利人按照一定比例分成。这种做法可以用在闲置土地上,也可以用在所有存量工业用地乃至所有存量土地盘活上。

稿源:中国国土资源报
编辑:中国国土资源报
打印此页】 【关闭窗口
厂房资讯
独家观点
厂房出租信息

关于我们 | 网站地图 | 法律声明 | 服务条款 | 广告发布 | 合作代理 | 企业E化 | 联系我们
? 1999-2006 上海招商网 版权所有