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千亿投资蜂拥 主题公园圈地凶猛
cf.zhaoshang-sh.com 2012年11月21日13:43 中国经营报

  【编者按】概念扎堆意在拿地:在房地产业实施严厉的调控政策之后,开发商纷纷把目光投向了商业地产项目,与积极招商的地方政府也是一拍即合。如果仅靠旅游项目,其盈利将面临一个非常长的过程。为了吸引更多的知名开发商,包括成都、大连、青岛、鄂尔多斯等在内的多个二三线城市都打起了金融牌,规划出“金融城”、“金融街”和“PE城”等项目。此外,“云计算基地”和“软件城”等科技产业概念也被地方政府广泛使用。
  迪斯尼主题乐园的成功带动了地方政府对主题公园的热情,借助于主题公园等大型旅游项目,“旅游+地产”俨然已经成为一种地产开发的新潮模式。
  但是,各种名目的主题公园却鲜有赚钱的。数据显示,民间约有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上,其中70%处于亏损状态,20%持平,仅有10%左右盈利,三分之二以上无法收回投资。
  以影视城为例,知情人士告诉《中国经营报》记者,全国的影视城项目能够盈利的只有中视无锡影视基地和横店影视城两家,其余都在亏损。
  “二三线城市的主题公园,实质就是拿地做地产开发。”上海旅游景区方案独立制作人刘云平对记者表示,地方政府对“旅游+地产”的开发模式心知肚明,乐见其成,甚至主动参与,“借主题公园推高当地房价,开发地产”。
  千亿投资蜂拥主题公园
  如果直接以开发房地产的名义,基本上很难批到地,而借主题公园的名义,则好办得多。
  近年来,随着房地产调控措施的逐渐缩紧,开发商获得商业地产用地的难度不断加大。“上有政策,下有对策”的招数也不断翻新,旅游地产从最初很有生命力的全新业态,演变成今天声东击西的巧立名目。
  眼下,新一轮主题公园建设在全国遍地开花。仅在长三角地区,就有包括上海欢乐谷、常州恐龙园、嬉戏谷、芜湖方特欢乐世界、横店影视城等主题公园,同样起家于深圳的欢乐谷、方特欢乐世界等主题公园均已在全国多个城市重点布局。
  在安徽,已经明确的已建、在建及规划的主题公园项目投资额高达数百亿元。继深圳华强(6.22,0.04,0.65%)集团在安徽芜湖建造大型主题公园方特欢乐世界之后,安徽多个市县都宣布上马主题公园项目。据公开报道,安徽滁州市拟引资200亿元建设一个以恐龙为主题的“侏罗纪公园”的项目。安徽六安建设的金领欢乐世界主题公园计划总投资超过12.5亿元。
  “芜湖的成功吸引了安徽其他地区的仿效跟风。”华美首席知识专家赵焕焱在接受本报记者采访时说。
  在浙江,东阳横店影视城也带动了其他城市的热情。据本报记者梳理,温州、绍兴、诸暨等地均宣布了建设大型影视城的计划。以温州泰顺国际影视城项目为例,规划用地面积5000亩,由中央电视台新影集团和中汇联合投资基金管理(北京)有限公司共同建设,总投资金额达50亿元人民币。
  然而,主题公园的经营并不像表面看上去那么风光。赵焕焱表示,民间有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上,其中70%处于亏损状态、20%持平,仅有10%左右盈利,三分之二以上无法收回投资。
  “国内主题乐园的问题大都相对集中,即配套产品没有同步开发;缺乏创意以及经营模式不当;简单复制海外同业,没有好好做可行性研究。大多数中国主题公园衍生品收益仅占整体收入10%左右甚至更少,80%以上收入来自门票。”赵焕焱介绍。
  相比之下,迪斯尼的收入来源则丰富多样。美国迪斯尼乐园每年的收入30%来自门票,媒体影视30%,衍生品30%,其他10%;日本迪斯尼门票占收入比为45%,商品35%,餐饮19%,其他为1%。
  刘云平透露,长三角地区一投资数亿元的知名主题公园,年利润仅200多万元。“这个业绩已经让老板很高兴,只要达到盈亏平衡就可以了,因为重心在房地产开发上。”
  刘云平认为,“开发商以优惠价格获得旅游用地后,拿出很小一部分做个景区,其实从立项之初旅游项目就是幌子,开发商根本没打算把这部分投资收回来,从一开始就没把旅游项目作为盈利重点。因此,以主题公园开发为借口的旅游地产项目,就变成了纯粹的房地产。”
  对于地方政府来说,主题公园建设则是另一种形式的“卖地”。赵焕焱认为,主题公园项目在开发建设上都为“旅游+地产”模式,在主题公园周边开发度假别墅群、休闲配套商业街等等。在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下,“拿地”成为主题公园投资方的主题。
  地方政府甚至直接参与主题公园的开发。据本报记者从知情人士处了解,安徽芜湖某主题公园一期公园产业用地2200亩,当地政府另外配套房地产用地2300亩。二期公园产业用地2000亩,则由政府与企业合作开发,政府出土地,企业出资金,投资约15亿~20亿元人民币,政府补贴7亿元人民币,产权归政府所有,企业运营管理,利润由企业和政府分成。
  对此,刘云平表示:“二三线的主题公园,实质就是拿地、做地产开发。对于地方政府来说,希望主题公园提升一点人气,增加当地的旅游收益份额,提升当地知名度与软实力;但更重要的还是借主题公园推高当地房价,开发地产。而且,如果直接以开发房地产的名义,基本上很难批到地,而借主题公园的名义,则好办得多。”
  “在一些城市,甚至只要是投资主题公园,一个方案报上去,政府部门就把全部土地审批程序办理了。”知情人士透露。
  主题公园盈利能力普遍较弱
  各地主题公园建设要改变过去“重规划、轻创意”的套路,真正重视创意的作用,体现主题的特色,来提升主题公园的盈利能力。
  借旅游之名大行房地产建设之实的主题乐园开发,动辄上千亩的圈地建设,已经引起了国家相关部委的注意。
  2011年12月,国家发改委、国土资源部以及住房和城乡建设部三部委联合下发文件等级标注“特急”的《关于暂停新开工建设主题公园的通知》(以下简称《通知》),叫停主题公园审批。文件下发后,各地开始摸底排查。
  “叫停主要是为规范主题公园开发和旅游地产项目做准备。”刘云平表示。
  据国家发改委下发的《通知》精神,在摸底调查之后,国家有意出台规范发展主题公园的具体政策。
  分析人士据此认为,国家大力发展旅游产业的基本态度没有改变,但主题公园的门槛或将提高。赵焕焱表示:“全国已经有27个省区市将旅游业确定为国民经济的支柱产业并大力加以培育。全国有20个省区市已经出台或正在研究制订一系列具体措施。在资金支持上,多数省区市旅游发展资金增幅都超过50%。但是,智力的支持大大不够。”
  在刘云平看来,作为地方政府的政策配套,对“特大型”旅游项目,安排一部分商业地产用地并不为过。“其实,应该限制的是旅游项目与地产项目的用地比例,除一些占地面积较小的特殊旅游项目外,如果一个项目的地产用地远远大于旅游用地,就有挂羊头卖狗肉之嫌了。”
  “叫停这样的项目对促进地方旅游业的良性发展,无疑是正确的。”刘云平认为,“这类地产项目依托比较稀缺的自然风光以及优质气候条件等垄断资源,打的是景观牌或生态牌,即使为了蒙混过关,勉强开发一些旅游项目,也与旅游地产的概念南辕北辙,更容易纵容对人工景观旅游开发的粗制滥造。”
  各地主题公园建设要改变过去“重规划、轻创意”的套路,真正重视创意的作用,体现主题的特色,来提升主题公园的盈利能力。刘云平认为,“这些年,主题公园开发在数量上发展很快,总体规模很大,但除了深圳华侨城欢乐谷等产品系列,以及广州长隆、杭州宋城等为数不多的主题公园外,单体项目盈利能力普遍较弱,这也是很多旅游企业把精力、财力转向房地产开发的主要原因。

稿源:中国经营报
编辑:中国经营报
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